（荐）企业物业管理15篇
企业物业管理1
一，报销管理制度
1、目的
根据总公司财务制度的有关规定，进一步规范物业处内部报销、付款程序，严格有关手续。
2、适用范围
适用于物业处各部门和全体员工。
3、职责
3.1财务部统一办理物业处所有财务结算，并进行集中管理。
3.2财务部对物业处各项目管理部的开支情况进行总体控制，并执行董事的授权范围内办理公司内部往来结算及公司与其他单位的财务收支事项。
4、程序
4.1审批权限
4.1.1各级管理人员按照总公司规定的权限签批;
4.1.2各部门负责人应对该项部门所发生的业务进行审查签字。
4.1.3对不符合规定的货币资金支付业务，审批人应当拒绝批准。
4.2报销程序
4.2.1取得原始凭证
原始凭证必须是公司经营业务流动中经正正规渠道取得的合法、有效的凭据，经税务部门监章的正式发票，经物价、财政部门监章的正式收据，公司与业务往来单位签定的合同(协议)。因特殊原因不能取得合法凭据的，须由经办人填写情况说明单，阐明原因，经证明人证实，部门负责人签字，财务负责人审核，董事长批准签字，方可作为报销冲账的凭据。
4.2.2原始凭证的种类：
a全国联运、货运统一发票;
b各省市餐饮、娱乐业定额发票;
c非经营性结算统一收据;
d其他服务业发票;
e商业零售发票
f其他国家监制的合法发票。
4.2.3原始凭证必须具备以下主要内容：
购物发票、收据应有：
品名(收费项目)，数量、单价(收费标准)，金额，收款人签章(签字)。
合同应有：有效数量、价款(酬金)、付款期限。
4.2.4填制报销凭证
费用报销单;
借款单;
4.2.5报销凭证粘贴
a较小的票据，如停车费等，应粘贴在"报销单据粘贴单"的方框内;
b较大的票据，粘贴在报销单的左边(左齐报销单边框，上齐报销单边沿)。将有关空白结算凭证粘贴在上面(如"较大票据"粘贴法)，并准确、完整、清晰地填制。
c若有附件(如：批文、说明、申请等)，须将附件折叠，整齐地粘贴在背面。
4.2.6报销原则及过失责任
a坚持谁发生谁报销的原则，严禁代报。
b坚持报销人、审批人分权原则，财务人员必须拒绝报销审批人和报销人同为一人的费用。
c原始凭证要求整洁、清楚，不得涂改、伪造，对涂改过金额的发票，应有开票单位加盖的更改章，否则无效。不得索取空白发票、收据自己填制。
d各种原始凭证必须是原件，复印件无效。
e购物票据必须经实物责任人验收，库房管理员办理入库手续后方能报销。
f按合同支付款项的，在首次付款时，应将合同交财会部备查。今后需支付的款项，由部门负责人审核并报总裁/执行董事审批后，方可开支。
g报销单的填写和签字，不能使用铅笔和圆珠笔，否则可视为无效单据，出纳员不予办理付款。
h凡在费用报销中有弄作假、虚报费用、虚构业务报销费用等行为者，一经查实，将严肃处理。
4.2.7报账流程
经办人→部门负责人(二级主管、一级经理)审查签字→会计(财务负责人)→总裁/执行董事审批签字→出纳员支付款项。
4.3各项退款
4.3.1交纳服装押金的员工辞职时，凭原收据随离职工资一并退回，收据遗失的，需提出其它证据，并说明原因。
4.3.2装修公司退出入证押金，先由各项目部服务中心填写"装饰装修退款申请单"，再按：客户主管(内勤)→部门负责人(二级主管、一级经理)→会计(财务负责人)→出纳退款。
4.3.3施工完成需退装修保证金、外单位的进场保证金时，由各项目服务中心填写"装饰装修退款申请单"，再按：客户主管(内勤)→业主签字→工程主管→部门负责人(二级主管、一级经理)→会计(财务负责人)→出纳退款。
4.3.4业主退物管费、车位费，应由各项目服务中心写退款单，并注明退款原因。经：客户→客户主管(内勤)→部门负责人(二级主管、一级经理)→财务审核→服务中心收银退款。
4.4工资结算
4.4.1签批程序：二级主管(根据员工出勤状况及工资制度制表2日)→一级部门经理(签署具体意见4日)→人事行政部(汇册各公司《工资表》表进行初审6日)→财务管理中心(最终审核并确认无误后9日)→总裁(批准11日)→执行董事(批准13日)→财务管理中心(发放15日)。
4.4.2离职员工的工资在办妥离职手续后，方可发放.
二，个人借款管理制度
1、目的
规范物业处借款管理制度，督促借款人及时归还，使物业处财务报表上反映的费用和利润精确，避免物业处的资金损失。
2、适用范围
适用于物业处部门和全体员工。
3、条件
借款人为物业处转正的员工。
4、原则
严格执行"前清后借，前不清后不借"原则，特殊情况须说明原因，以总裁/执行董事签批后，方可再借。
5、程序
5.1借款单需填列日期、借款部门、借款事由、借款金额、借款人等内容;若缺项，财务有权拒绝付款;
5.2借款单由借款人、部门负责人、财务负责人、总裁/执行董事签字后，出纳员方可办理款项支付;若缺少签字，财务有权付款。
5.3报销金额大于或小于原借款金额的，一律采取"一次结清，多退少补"的'办法结算，财务部门不留底，不挂账，借款人不得拖欠。
6、结算期限
6.1借款人处理完业务回公司后，必须及时到财务部报销，冲抵借款。
6.2差旅费报销应于出差返回后五日内办理
6.3备用金借款结算时间为一月。
7、财务监督
7.1冲销原借款费用时，应在填制凭证时注明"冲销借款"。财务人员应认真核对开支内容与原借款单上注明的用途是否想符，如不符，有权拒绝报销。
7.2财务部每月底应根据员工欠款情况，列出明细，报总裁/执行董事、分公司、各部门(管理部)负责人，并发出催款通知书，通知借款人限期到财务部结算。如确因某种原因一时不能退还借款，需由借款人重新办理借款手续，并由总裁/执行董事批准，方可适当延期结算。
7.3不能按期归还借款的，财务部在借款人的当月工资中扣缴。
三，票据管理办法
1、目的
规范物业处收费行为，保证各项收入足额、完整交付公司。
2、适用范围
适用于公司财会部及下属各项目部、办事处等财务、收银人员。
3、职责
3.1财务部是票据管理的职能部门。
3.2会计主管负责保管空白票据和票据存根。
3.3出纳员或授权收款部门负责票据的领取和开具。
4、程序
4.1票据的种类：
a其它服务业发票;
b机动车停车场定额发票;
c自印具名专用收据;
d通用收据;
e合作单位代收代付发票、收据。
4.2票据的取得：
a发票由财务部依法向税务机关申请购买;
b通用收据由财务部根据需要购买;
c合作单位委托公司代收款项而提供的票据，由财务部接收管理。
4.3票据的使用管理：
①所有款项的收取必须向交款方出具票据，并按票据要素填写齐全，书写清晰，出现大小金额不符或书写差错的，应作废后重新填写，不得在原票据上涂改。
②财务部设计各种票据登记簿，对各种票据的购、领、存进行登记管理，各部门领票人对所领票据的使用、库存负责，用票部门凭已用票据换领新票。
③授权收款的部门，由公司指定专人在财会部领取票据，并加盖公司"财务专用章"或"院内停车专用"章，方能使用。
⑤财务部票据保管人应认真核销已使用各种票据，确保各项收款及时、足额上交财务部。
5、财务监督
5.1票据存根应妥善保存，不得随意丢失、销毁。
5.2财务部负责人不定期对各用票部门或个人进行检查，发现违规、违法使用票据的行为，将严肃处理。
企业物业管理2
1、全面负责集团会务工作;
2、负责食堂对接供应商物品采购、验收及对不合格品的处理工作，保证员工的饮食健康;
3、监督食堂卫生，包括食品卫生和环境卫生，组织做好食堂的`食品安全以及食堂定期清扫工作;
4、食堂预算以及食堂成本控制，按照食堂用餐人数以及食堂食品采购数量、市场价格变化等进行食堂预算，严格控制食堂伙食成本的支出;
5、监督并严格执行相关食堂管理规章制度;
6、饭卡充值管理工作;
7、负责园区及567号楼宇保洁管理工作;
8、按上级要求管理垃圾分类工作;
9、楼宇绿化管理工作;
10、领导交代的其他任务。
企业物业管理3
一、企业物业管理员工特点
在欧美国家，物业管理属于高端行业，其社会地位自然也不低。相比我国，欧美在此行业发展相当成熟，形成了完善的职业经理人制度。目前我国因为物业管理刚起步，存在各种不足之处，主要表现在以下几个方面。
1.员工整体素质较低。缺乏对物业管理人员的职业、专业及规范化等训练，导致其行业员工的整体素质普遍偏低。
2.物管市场的需求量较大。日前，国内共计物业管理企业4万余家，从事物业管理的员工约有400多万，即便这样，还是不能很好地满足市场要求。
3.缺少高素质的职业管理人员。专业管理人才的缺少，导致了物业管理市场服务不够规范化，服务的质量难以上一个新的层次。
4.底层人员不够稳定。基层物业管理人员基本上都是保洁、保安、工程等人员，大多是从农村来的务工人员或城市的下岗人员，本身具有较大流动性；再就是工资不高吸引力差，人员易于流动，往往无法保证稳定性。
二、员工管理中呈现出的问题
员工对工作缺乏必要的热情。为了更加直观的了解这种现状，我们对企业物业管理人员进行了调查，在调查中我们发现，这类员工中很多人对工作没有热情，对顾客缺乏必要的耐心，甚至与顾客发生冲突，给企业的形象带来了负面影响。对于这部分员工来说，具有比较低的收入和较低的社会地位，这也是由于物业管理行业属低利润的行业特点所决定的。尽管比较低，但是具有一定的稳定性。一般来说，都是以固定工资为主要收入，没有太大的上升空间。相对其他的一些行业来说，整体薪酬待遇较低。薪酬体制中缺少激励性。根据相关市场调查表明，在物业管理过程中，企业中缺乏必要的奖惩制度，无法进一步调动员工的积极性，这一点在管理层多表现为激励性奖励不足，固定收入比例过大；普通员工中，这种问题则更加严重，员工收入与效益没有直接联系。适当提高员工的绩效收入，对于激发员工的工作积极性、提高工作水平有着重要的意义。
三、实施高效激励机制的措施
对物业管理企业员工采取激励措施，可以激发员工的积极性，使其产生一种来自自身的内在动力，朝着所期待的目标奋斗前进，通过激励来充分调动员工的积极性。
1.构建完善的企业组织结构。建立起完善的企业组织框架，这样才能对执行激励机制起到优良的保障作用。因此，要想建立起有效的激励机制，就必须要建立起企业的良好组织关系，依据企业的工作流程及业务范围，构建合理的组织结构，尤其是要成立专门的人力资源管理单独部门，配以适合的人才。在企业管理部门中，领导层的主要职责是通过业务需要及工作流程，促进工作任务、组织及员工相适应，这样就可以为员工更好地发挥积极性提供了一个施展的舞台。企业建立起系统的管理机制，能够更加有效的增加企业职工的激励效果，从而最大限度的提高职工的积极性。
2.完善员工的收入分配机制。在对员工的各种激励措施当中，收入的激励影响最为重要，效果也最为突出。而要使收入充分发挥出激励作用，就要改革收入分配机制，使收入分配机制可以适合企业的长期发展。收入分配制应冲破平均主义思维，务必把员工收入与企业效益、职工绩效相结合。在员工全部收入中，需适量缩减固定收入比例，加大浮动工资比例，并掺入绩效工资等多变的收入分配制。在岗位工资的设置上，要考虑设置多种级别的工资，以适合不同岗位或同一岗位上不同员工、不同阶段的差异化体现。在企业里设立适当的奖惩机制，对工作突出的员工进行奖励，来鼓励他们的先进性，对不积极的员工适度惩罚，建立可以提升服务质量的奖励政策，例如对待业主误会可以自主应对的员工，可予以一定奖励，对其心理进行抚慰。
3.构建恰当的情感激励机制。因基层服务人员（如保洁员、保安员）的社会地位偏低，对于员工的尊重与关爱是实行情感鼓励的主要手段，可以给员工带来很大的动力，从而有效弥补其工作心里失衡的缺失。在对员工的管理当中，要多一点认可和赞扬，少些否决和和教导。依据员工的性格特点，配置合适的岗位让其充分发挥其优点，并能够给予恰当的培训，使之能在岗位上发挥巨大的效果。员工在工作中出现的问题之时，要做到鼓励为主，尽量不要使用严厉的词语，以免造成他们在以后的工作中畏首畏尾，不能放开手脚。积极开展情感激励，这对管理层与基层员工之间的交流沟通很重要。首先我们要熟悉员工的需求和想法，然后有的放矢，使员工本身的潜能得到充分的施展，进而推进企业快速健康地发展。
4.构建科学的绩效考评体系。在进行员工考核过程中，一定要采用具有较强科学性的绩效考评体系，这样才能进行有效的奖惩、续聘、调整工资等级等工作，能有效在员工心目中养成公开公正公平的环境，有效处理上下级之间的关系，保证工作的效率的提高，给予员工足够的成长空间。绩效考评时要采取科学合理的`方法，通过检查来评定员工对本职工作完成的程度和效果。考评要坚持公平公正、实事求是、公开民主的原则，不同的对象采取不同的考评方法，要以提升企业效益与员工综合素质为基础，采取适当的方式。在分析企业绩效考评体系过程中，应该看到其所起积极的作用，有其表现在分配激励方面。另外，还应该在具体的收入分配上进行一定的表现，具体体现在职务提升以及技能培训方面，这样才能有效提高员工的工作积极性。
5.形成优秀的企业文化。优秀的企业文化对公司的飞速发展起着积极的主导作用，企业文化是有推动作用的，它对公司的内在本质起着积极的引导性，能够让员工从内心深处激起了激昂的情绪，并产生积极向上的开拓精神。这其实是自发的体现自身价值的过程，并不是被动的满足一些基本的需要。富含激励机制的企业文化在企业发展过程中扮演着催化剂的角色，它不但推动着企业核心价值观的实现，而且有助于企业对人力资源的优化配置。
四、结语
综上所述，物业治理的重心就是以顾客服务为核心，服务质量是决定其能否可连续发展的根本性原因。要想进行有效的物业管理，就应该在通过一切手段和方法，满足客户的期望和需求入手，保证有效提高客户的满意度。在物业公司管理中，一定要充分重视员工的状态，只有保证具备良好的工作状态，才能有效实现素质管理。要实现物业管理的可持续发展，物业管理企业就应建立健全各项管理制度，并以此为依据和准则，采取强有效的激励方法，最大力度的激发员工潜能，鼓励员工提高工作效率的同时注重创新能力的培养，另外优化员工福利待遇，注重各项资源的优化配置，以此打造一批充满活力的工作团队。
企业物业管理4
我国的物业管理作为一个新兴的服务行业，它的发展与国民经济的增长、人民生活水平和质量的提高有着密切的联系，这一特点决定了物业管理行业在相当长一段时间内仍属于微利行业。如何使这一行业尽快成长起来，从物业管理企业的个体发展来讲，到底是从大到强，还是先强后大。或者说是先做大还是先做强，是业内外人士关注的重要问题。我认为，在企业缺乏强有力财力支撑的情况下，企业先做大再做强，是一条有效的发展之路。
一、做大与做强的辩证关系
企业做大和做强其实并不矛盾。“大”与“强”都是为了获取效益。所以“大”和“强”是不可分割的整体。“大”是一种量，“强”则是一种质，从国外先进的物业管理企业的一般发展来看，只有经历了量的变化，才能达到质的飞跃。所以，做强应该考虑先做大，做大是只是一种结果，做强才是企业的根本目的。从两者的关系上看，做大是做强的基础，做强又反作用于做大，最后使企业既“大”又“强”。
1、做大是做强的基础
企业最理想的发展状况是既大又强，那是最好的。但是做强是有前提条件的，做强的条件至少有两个方面，第一必须要有做强的人力资源；第二必须要有做强的经济实力，缺少这两样是做不强的。因此企业必须取得一定规模和市场份额，有了效益就有条件做强。从这一意义上说，做大就是做强的基本前提和基础。
2、做强是做大的最终目的企业实行规模化经营后，才有条件进行整合；才有条件加大技术创新项目、硬件设施的投入；才有条件引进掌握先进技术、管理以及具有创新能力的人才，进而构筑具有先进的管理理念、创新机制的核心竞争力，从而进一步做深、做宽、做强。
物业管理企业与制造企业不同，它提供的是一种“活化”的劳动产品，只有具备一定的规模、一定的`资金积累和一定的品牌效应，才会得到市场的认可。这样，人才就比较容易集中，就会有发展专业化、市场化的基础。从行业来看，只有相当部分大企业的实践和效应，才能促进物业管理行业的做大做强。所以在行业内应该鼓励竞争，使一部分具备条件的企业从“大”到“强”。
二、从陆家嘴物业公司的发展看做大做强的意义
1、企业管理规模发展过程
上海陆家嘴物业公司成立于1992年，是上海最早成立的专业物业管理公司之一。
1992年至1999年，主要以管理动迁小区和集团开发的项目为主，管理面积只有230万平方米，这7年可以说是企业的初创阶段，或者说是对物业管理市场的探索阶段。
20xx年至20xx年，公司市场开发突飞猛进，企业进入规模扩张阶段。20xx年底，管理面积达到20xx万平方米。先后进入无锡、常州、镇江、江阴、温州、杭州、绍兴、余杭、桐乡、景德镇、太原、济南、安阳等城市。管理项目类型覆盖写字楼、商业物业、会展物业、公众物业、教卫物业、厂房仓库、酒店、公寓、别墅等。企业的社会品牌效应急速凸显。
20xx年起，公司对各种资源进行了有效整合。加快管理物业性质和区域结构、赢利结构、人力资源结构的调整，优化整合管理项目，在提高市场覆盖率的同时，调整和摒弃不良、亏损项目，承接高盈利、非居住、规模化的中高档物业，为实施企业品牌战略奠定了扎实的基础。
2、市场发展策略
从做大到做强，从量变到质变；
先易后难，渐进提升；
形成公司品牌营销、理念营销、管理营销和技术营销的多元化市场战术；建立以上海为中心，以江、浙两省为重点，从周边到外延逐步辐射的市场定位战略。
3、打造企业的核心竞争力
由于坚持做大和扩大市场份额的战略，为公司的发展积累了基础。公司先后获得上海市文明单位、上海市用户满意企业、上海市物业管理“百强”企业第一、上海市“质量管理奖”、全国用户满意企业、中国优秀物业管理公司、中国物业管理公司100强第一，并被IBAC国际品牌委员会认定为国际知名品牌企业。公司完善了五大保证体系（教育培训体系、标准化管理体系、质量保证体系、信息反馈体系、人力资源体系），并集中资源构建企业的核心竞争能力，从而为企业的自身发展积蓄能量。
提高企业服务产品的科技含量。20xx年5月开通了以物业管理服务为主要内容的专业服务平台“96916”服务信息平台，为广大居民提供了更多的服务项目和内容，受到社会各界的赞誉。目前平台的服务范围已经覆盖整个浦东新区，3年来，已为市民解决了40多万个服务需求。
强化对员工的技能培训。公司投入近200万元建立了培训中心，并配备了具有多功能、综合型的计算机教学、电化教育系统。同时每年用于职工培训的费用达到200多万元。举办了12期为期半年的全脱产的物业经理培训班，有88。88％的学员走上了管理处经理或公司管理部门岗位。每年选派职工赴美国、日本、香港、澳大利亚考察学习物业管理和房地产开发，开阔视野，提升对物业管理的认知水平。
加强理论研究。公司创建了理论研究室，将管理中所取得的经验上升到理论，反过来指导实践，提升实践。一些理论研究方面的论文连续在行业的研讨活动中获得奖项。近几年公司编撰了《物业管理运作实务》、《陆家嘴物业企业标准》、《陆家嘴服务案例》等书籍，得到各界好评。
回报社会。企业的做大离不开政府、社会的支持，因此一个负责任的企业取得成就后应该考虑对社会的回报和反馈。公司在追求自身经营绩效的同时，自觉履行社会责任，努力构筑符合社会发展需要的企业价值观，“发展企业、造福业主、回报社会”。近年来公司积极支持公益性事业，承担起企业应尽的社会责任。如出资资助儿童福利、扶贫帮困，建立抗癌患者专项基金等。同时积极参与行业的各项活动，为推进行业进步做出应有的贡献。
三、对物业企业做大做强发展的思考
1、物业管理的市场营销
产品营销→服务营销→品牌营销
物业管理市场的营销是一种特殊的市场营销领域。随着科学技术的进步，传统的服务和管理方式得到了很大的创新。在这种情况下，各企业之间的竞争就不仅仅是提供服务本身的竞争，而是物业服务和管理所能提供的附加利益之间的竞争。于是，作为附加利益重要的和主要构成要素，服务的范围、程度、质量便成为企业之间进行激烈竞争的重要武器。物业管理企业之间的市场营销已由服务营销取代了服务产品营销。
随着市场经济的发展，也必将带来物业管理企业服务竞争的升级，企业更加关注与顾客或业主之间的服务关系。因此，对物业管理企业而言，掌握服务的精髓，理解服务在市场中能够为他们的产品创造和确立持久的竞争地位所做的贡献，都是极为重要的。要想做强企业，就需要企业迅速更新理念，把企业市场营销的手段由服务营销向更高层次即品牌营销转换。努力培育顾客对企业品牌的满意度和忠诚度，这将是物业管理企业在市场竞争中取胜的主要手段。
2、物业管理的市场竞争
价格竞争→质量竞争→服务竞争→品牌竞争
服务品牌是企业形象战略的重要组成部分。社会经济的发展进步表明，品牌战略已经逐渐成为现代服务企业普遍采用的经营指导思想。通过推出能让消费者识别的服务品牌，表达企业对消费者的各种承诺，提高消费者对企业和服务产品的认同和信任，这种品牌中包含的特殊价值，是企业的有效资源和无形财富。
物业管理的市场竞争从价格竞争开始，经历了质量竞争、服务竞争，越来越多的企业已经认识到，构筑企业品牌的极端重要性。因为品牌是市场经济发展的一定阶段的必然产物，它可以使顾客产生一种信赖、追求、迷恋的心理倾向。一般来说，只有顾客对企业品牌的满意程度达到一定水平时，才会有忠诚于企业的意愿。与产品品牌一样，优秀的物业管理企业也可以通过提升服务质量，提供差异性的服务来实现品牌的创建，达到顾客忠诚的目的。因此物业管理企业做强的最终标志是打造和形成顾客对企业品牌的忠诚。
3、物业管理品牌竞争的核心
企业理念→企业形象→企业行为
在当今物业管理市场竞争中，产品价格与质量已不完全是竞争的主渠道了，服务理念才是市场竞争的焦点所在。因此，对服务的认识及服务的理念应贯彻到物业管理企业所有的经营活动中。
在企业由大到强的发展过程中，用什么样的服务理念指导服务活动，对于企业能否赢得竞争优势，把握经营制胜的主动权十分关键。而服务理念不是天生就有的，而是在一定的经济、文化环境的影响下，在企业长期的营销服务实践中逐渐形成的，它集中体现在企业的形象和行为当中。
在企业的形象和行为系统中，员工对企业的满意、顾客对企业服务的满意是物业管理企业理念得以贯彻实现的重要因素。因此企业要做强，除了在服务上不断追求高目标，提升服务品位，创造服务特色，达到顾客满意外，应该十分关注员工对企业的态度。物业管理企业要让顾客对自己的服务满意，首先必须从满足实现员工的需要开始。创造条件满足员工求知的需要、发挥才能的需要，享有权利的需要和实现自我价值的需要，激发员工的奉献精神，才能使他们真正成为推进企业做强战略的主要力量。
企业物业管理5
1.实验记录是指在药品的研究过程中应用试验、观察、调查或资料分析等方法根据实际情况直接记录或统计形式的各种数据、文字、图表、声像等原始资料。
2.实验记录的基本要求：真实、及时、准确、完整，防止漏记和随意涂改。不得伪造、编造数据。
3.实验记录的内容应包括实验时间、实验环境、实验人员、实验名称、实验目的、实验设计或方案、实验材料、实验方法、实验操作、实验结果、实验结论或分析讨论等内容。格式包括：
3.1实验名称
每项实验开始前应首先在实验记录本的封面写明课题代号和实验名称。如同一实验有多本记录，应标明序号。
3.2实验目地
注明实验内容和为什么做这个实验
3.3实验时间
3.3.1按年月日顺序记录实验日期；
3.3.2对于有时间要求的实验要记录具体的时间，精确到几点几分。
3.4实验环境
如实记录当天的天气情况（如温度、湿度等）和实验过程中的环境条件（如光照、通风、洁净度、温度、湿度等）。
3.5实验材料
3.5.1受试样品、对照样品来源，批号及效期；
3.5.2实验仪器及设备名称、型号；
3.5.3主要试剂、辅料的名称、生产厂家、规格、批号及效期；动物来源；
3.5.4自制试剂的配制方法、配制时间和保存条件等；
3.5.5实验材料如有变化，应在相应的实验记录中加以说明。
3.6实验方法
3.6.1常规的、有文献报道的试验方法应当在首次试验记录时注明方法来源，并简述主要步骤，便于别人重复时方法有据可查；
3.6.2改进、创新的实验方法应详细记录实验步骤和操作细节。推荐使用流程图的.方式记录；
3.6.3计算公式（注明公式中每个符号的含义）；
3.6.4如果第二天仍然用同一方法进行试验，可以写“方法同前”；如果中间间隔几天后再用此方法实验，必须要写明“方法同××年××月××日”，以免混淆。
3.7实验操作
按照实验顺序，详细记录研究的过程、观察到的现象、异常现象的处理等。如实地记录实验中的各个定量参数的具体数据和定性观察指标的实验变化。
3.8实验结果
实验数据处理：列表格，数据处理公式并举一例进行阐明。
3.9结论或分析讨论
3.9.1有结论的应给以明确的结论；
3.9.2如是优化性试验，应对结果做必要的数据分析，对实验数据、实验中出现的异常情况及其产生原因，影响因素等进行分析讨论，为进一步的实验设计提供参考。
3.10实验人员
3.10.1在封面上记录该实验记录本所有参加实验研究人员；
3.10.2实验人需在相关的实验记录上签字，实验负责人在对实验记录、图谱和结果复核后签字。
4.实验记录用纸
4.1实验记录必须使用公司统一印制的实验记录本；
4.2计算机打印的图表和数据资料应按顺序黏贴在记录本上（需方便翻阅）；不宜黏贴的，可另行整理装订成册并加以编号，同时在记录本相应处注明，以便查对；
4.3实验记录本或记录只应保持完整，不得缺页或挖补；如有缺、漏夜，应详细说明原因。
5.实验记录的书写
5.1实验记录本竖用横写，不得使用铅笔。实验记录应用字规范，字迹工整；
5.2常用的外文缩写（包括实验试剂的外文缩写）应符合规范。首次出现时必须用中文加以注释。实验记录中属译文的应注明其外文名称；
5.3实验记录应使用规范的专业术语，计量单位应采用国际计量单位，有效数字的取舍应符合实验要求。
6.实验记录不得随意删除、修改或增减数据。如必须修改，须在修改处划一斜线，不得完全涂黑，保证修改前纪录能够辨认，并应由修改人签字，注明修改时间及原因。
7.实验图片、照片应黏贴在实验记录的相应位置，底片装在统一制作的底片袋内，编号后另行保存。用热敏纸打印的实验记录，须保留其复印件。SDS-PAGE电泳完成后将胶制成干胶保存。
8.实验记录应妥善保存，避免水浸、墨污、卷边，保持整洁、完好、无破损、不丢失。
9.实验记录的检查和存档每项研究工作结束后，应按归档要求将实验记录整理归档。
10.本规定起草依据国家药品监督管理局20xx年1月3日发布的＜＜药品研究实验记录暂行规定＞＞。
企业物业管理6
总则
第一条为了规范发展公司所属物业公司各项收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对物业公司收费工作会计监督，结合本单位实际情况，制定本制度。
第二条收费工作是发展公司业务的重要组成部分，物业公司应严格执行发展公司制定的各项收费管理制度。
第三条物业公司负责人应该依照本制度规定，规范各项收费管理，建立健全各项收费管理办法，组织有效实施;收费室主任在日常工作中，依照本制度规定组织、管理各项收费工作。
第四条收费管理制度应达到如下目标：
一、规范各项收费工作，保证收费资料真实完整;
二、建立并完善收费记录制度，保证各类相关收费数据的记录准确，并做到数据来源清晰、账账相符;
三、各类的数据应及时上报发展公司财务，保证财务数据及时传递，为管理活动提供及时、准确的信息;
四、加强对物业公司财务收支活动的会计监督，不相容职务有不同人承担。
第五条为了更好的激励员工完成公司的收费任务，加大各项费用的收缴力度，对于在收费工作中表现突出或不能完成收费任务的部门或个人进行一定的奖、罚，具体奖罚方案详见物业公司绩效考核方案及考核细则。
收费分工
第六条物业公司各项收费日常业务归口公司财务室指导管理，各收费小区、收费部门，日常收缴业务工作管理统一由有色苑收费室统筹安排指导。按照不相容职务相分离的原则，收费业务授权批准、收费业务执行、收费稽查检查等工作，应由不同的人员执行，已达到明确职责权限，行成相互制衡机制。
第七条以下不相容工作为：收费金额确认工作与收费工作;水、电、暖等费用的抄表工作与收费工作;装修押金收取标准、押金退回的确认工作与收费工作;应收款的记录工作与收费工作等。
第八条收费工作分工如下:物业公司经理负责应收管理费及其他费用收取标准、收费起止时间的确认工作，同时负责确认押金收取标准、押金批准退付及处理工作;水电抄表工负责辖区所有由物业公司支付费用的`水电表的抄录工作;收费员负责以上各项经确认的收、付内容进行收、付款作业，编制相关报表;收费室主任负责数据统计工作，同时规范各收费小区、收费部门收缴程序及核查上报报表准确性;财务室负责收付款业务的稽核，规范各收费项目收费制度。
收费程序
第九条水电费收费程序：抄表工应在次月1日将抄录的电费数据上报收费室，收费员在1-9日依据抄表工抄录电费数据录入收费软件，同时依据业主实际情况计算当期水费、物业管理费数据，针对公用水、电、物业费转账部分，要求抄表工每季度抄录一次报发展公司财务室，财务室根据各单位实际予以转账。电费总表的抄录时间应与供电部门抄表时间同步，分表应在每月25-30日内完成抄录。收费室
主任应对当月录入数据进行稽核，并保证当月10日准时收费。
第十条停车费的收费程序：停车费的收取分按年收费、按月收费和临时收费三种形式。按年收费、按月收费由办卡人在收费室凭持卡人详细资料办理，收费员必须录入持卡人相关信息后，按月或年收费标准收费(初次办卡需缴纳制卡费)，按月、年收费的收费情况，应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报发展公司财务室，金额必须与上报数据一致。临时收费由门卫值班人员收取，门卫值班人员交接班时，必须依据门禁软件列示应收金额与实际收款金额，填列交款明细表，并详细列明差额原因，同时交接班时应清点临时卡、停车费发票、钱款，交接班人员签字确认。门卫值班人员所收票款必须及时上交秩序维护部负责人处，不得长时间滞留在各值班人员手中。收费室主任应随时检查门卫的交接班记录，检查门卫的停车票和票款数量金额，及时查找出现的错误。门卫应及时估算停车票使用情况，不够时及时在收费室领取，收费室应建账登记停车票领购情况。
第十一条门面出租及市场房屋、摊位租金的收费程序
(1)所有出租房屋、摊位必须签订租赁合同;
(2)租赁合同签订后，房屋及摊位租赁户须持出租合同到发展公司财务按合同的要求缴纳租金;
(3)新签或合同到期后续签的所有出租合同，必须由物业公司、财务科、综合办根据本地当年市场租赁价格重新进行评估，确定门面、市场房屋及摊位租金的收费标准，以书面报告报请公司批准后签订租赁合同;
(4)租金每年缴纳一次，租赁合同期内，未按合同及时缴纳租金的，物业公司必须由专人负责催缴，保证租金及时缴纳。承租方应积极缴纳租金，若数次催缴仍不及时缴纳租金，出租方有权终止合同，停止向其继续出租，因终止出租合同所造成的损失全部由承租方承担。
第十二条押金、代收费收退程序：各收费点收费员根据各小区实际押金、代收费项目标准进行收费，收取时，开具收款收据并告知业主需妥善保管，押金退付时凭收款收据支付。收费员交款时必须附押金、代收费明细，同时向收费室主任上报电子版明细，上报数据与缴款金额必须相符。业主需退付押金时，经各小区负责人签字、物业公司经理确认后，收费室主任安排各服务小区收费员直接进行退费，当日交款时，发展公司财务室出纳根据审核手续齐全的当日退费明细清单，开具现金支票与当日收费款项一同缴存银行，同时将审核手续齐全的退费明细清单上交财务室当日进行账务处理。
第十三条收费员每天收费后，于下午四点扎帐，财务室出纳准时收款，出纳收款时，依据有当日收费员签字确认的收费交款表，结合当日收费扎帐汇总表进行收款，及时送存银行。各收费网点包括门岗，在每星期一下午四点，依据各收费点填列交款交接明细(各交款交接班必须详细列示，并有交接班人员签字)，到收费室缴费。如果平日收有大量现金，提前电话通知财务收费。
第十四条在每月月末，各网点收费扎完帐后，在次月5日前以电子版形式上报欠收费用明细单。报送收费室主任处汇总后上报财务，财务销售会计核对欠费挂账情况。
第十五条各项应收款的减免必须由物业、热力公司写专题报告报发展公司，专题报告内容应包括：缴费人的姓名、金额及减免的理由等。由发展公司综合办、财务科核实后，报主管领导签字，最终由董事长签字确认后，收费室方能处理减免，同时做好相关资料的保管工作，以备查验。
对于特困人员、特殊用户取暖费采取的适当优惠或给予减免，也必须遵守上述审批程序，经董事长签字确认后给予优惠或减免;对供热区域的政府惠民蔬菜副食品直销店，按阜政办(20xx)94号文通知要求，按居民用热价格减半收缴取暖费;对于其他相关文件规定应给予减免的，例如发改委明文规定的未安装供暖设施的楼道、阳台、储藏室等空间的取暖费用应该给予减免，一经供暖用户提出相关减免要求，物业公司经核实后，可减免相关手续尽快予以办理;新建小区的第一个采暖期热费由开发商缴纳，以后年度由购房者或开发商缴纳(未售房)，已购房未入住和开发商未售出的空房按50%缴纳热费(20xx年开始，住建局不成文规定，最先在公务员小区执行)，具体入住情况及空房率由物业公司、财务科、综合办进行核实后，物业公司提请书面报告。
第十六条物业公司收费室与发展公司财务室将不定期对各类收费情况进行检查，如有舞弊情况将进行严厉惩罚，并在物业公司当季考核中扣发相应考核工资。
票据管理
第十七条物业公司收款收据、定额停车费发票等，由发展公司财务室统一印制(或购买)、统一管理，由收费室主任在财务室办理领购手续，负责各收费点的发放，收费室应建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量、号码及金额。各收费员缴销使用完的收据，由收费室主任及时到财务室销号。
第十八条物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领
用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。
第十九条收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司收费室交回收据并结清核销。
第二十条各小区使用发票，为便于管理，应到发展公司财务室统一开具。一般情况下应以收据(第二联)换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司财务及时进行账务处理。对于需要先开发票后付款的业主，根据收费通知单开具发票，并在发展公司财务室做好登记，款项入账后核销。
第二十一条收据填写要求：
据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖"作废"章或写明"作废"字样，再另行开具。全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。④收据必须填写收款人姓名全称。
第二十二条各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途;除此公章外，小区不得再有其它公章。
第二十三条本制度自二〇一四年一月起执行，由发展公司财务室负责解释修订。
企业物业管理7
20xx年是XXX寻求发展的一年。在这一年里，XXX物业管理处在公司各级领导的关怀与正确的支持下，始终贯彻为业主"构筑优质生活"的企业管理理念，遵循"业主至上，服务第一"的原则精神，根据XXX的实际情况，在做好物管服务的同时逐步理顺完善各项管理工作，使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定的成效，这与公司的领导及广大员工的辛劳付出密不可分，现将20xx年的工作总结如下：
一、20xx年日常管理工作目标完成情况：
（一）房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一，此问题在前期业主装修阶段显得尤为重要，纵观各老旧物业小区存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题，无不是因为前期阶段管理不到位而种下祸根、埋藏隐患，从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰，这一问题已逐渐演变成一个困扰行业发展的突出问题。
为此，在装修管理工作方面，我们重点加强了以下方面的工作：
1）针对业主与装修管理专项拟定了"装修工作指引"，就装修单元的"重点部位防水"、"消防安全"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等作出明确的指引，让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求，为后期的管理工作做好准备；
2）从严把好装修申请审批关，建立完善的装修管理档案，所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸，并对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核，给出审批意见与建议；
3）建立装修巡查签到制度，安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作，对消防管理、违章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作，将违章装修现象消除于萌芽状态；
4）定期组织开展装修专项巡检整治活动，对存在未符合管理规定要求的现象，限定作出整改，并按计划实施复检工作，此项工作得到了大部份业主的肯定。
5）从20xx年十月份起，根据工作的安排需要，管理处设立了装修巡检专项负责制度，该项工作由保安队长组织实施，经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施，取得了良好的成效。
（二）小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重，为能给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防管理工作，对保安人员定期进行岗位培训，考核，制定了严格的岗位执行标准，并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安
不错的人员认真巡查，文明执勤，礼貌服务，在前期装修阶段进出人员复杂，硬件设施条件欠缺的情况下，基本完成了公司安排的各项工作任务。
1）继续执行施工人员出入证正副证制度，定时定岗进行装修单元清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况，收到了良好的成效；
2）为加强装修搬运的监管，避免违章使用电梯搬运装修材料的情况，从20xx年下半年起管理处实行了"装修搬运押金管理制度"，自制度实施以来，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝；
3）严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入，其它人员进出须配合查询与登记，拿出小区的物品均凭"放行条"并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行，小区的安全才能得到保障；
4）按消防管理制度要求，保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作，目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器；
5）前期阶段由于各方面的因素，停车场车辆出入管理较为混乱，通过邓经理主持召开专项整治工作，并安排落实相关工作后，所有进出的车辆均已凭证出入，大大地提高了停车场车场管理的安全系数。
（三）公共设施、设备的管理
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础上的，XXX作为广浩地产首个小高层住宅项目，由首期楼宇交付业主起，我们一直秉持的工作理念是："严把接管验收关，密切监控设备运行状态"，为此我们实施了以下管理措施：
1）建立起设备移交初验复检制度，如电梯设备的移交，由于各方面的因素，电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想，但在验收过程中，在公司各部门的密切配合下，部位存在未符合质量要求的问题，经过协调跟进，基本上得到了整改；
2）在物业管理的前期阶段，由于设备处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的沟通工作，对存在的'问题进行专题研讨，再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力，在后期阶段，设备的运行性能得到了极大的改善；
3）实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作，并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标；
（四）环境卫生管理
环境卫生方面，管理处制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁组长组织安排相关区域的保洁工作，并每天开展巡检整改工作，经过保洁人员不辞劳苦的付出，小区的环境卫生逐步得到完善，同时因应恶劣气候环境，我们开展了专项的大扫除工作，全年没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。
1）每幢楼宇交付业主后，施工单位的清洁开荒不到位，不能满足管理服务的要求，在前期阶段人员紧、工作任务重的情况下，管理处将每幢楼宇的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作，为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础；
2）前期阶段由于施工的原因，造成停车场的卫生状况差、积尘较多，为此管理处对水景及泳池的废水加以利用，定期对停车场进行清洗，在有限条件内保持了停车场良好的卫生状况；
3）在业主刚入住的阶段部分业主经常将生活垃圾弃置于每幢的电梯内及电梯前厅处，给环境卫生造成了不良的影响，再引致其他的业主的投诉，管理处先是张贴"温馨提示"，后通过保安与监控确定嫌疑住户，再通过物管人员多次耐心的解释与说服后，随意弃置生活垃圾的情况不再发生；
（五）绿化管理
为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，根据XXX小区绿化施工进度，配合公司积极做好绿化养护管理
不错的工作，设计制作绿化警示牌、绿化带围栏，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象；同时根据绿化的习性制定绿化养护计划，定对对绿化施肥及修剪，通过绿化员工的辛勤工作，小区的绿化生长状况良好。
二、存在的不足与展望
虽然，我们在20xx年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强，实际处理事务的能力还有待提高；
第二，与业主的沟通不够，了解不足，在往后的工作中应予以加强。
第三，设备、设施管理力度还需加强，以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满；
第四，保安管理方面仍存在人员思想心态不稳定，工作执力度严重欠缺的情况，需要在实际工作中作出改善。
针对以上几个问题，在20xx年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。
在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使XXX早日跨入优秀物业管理小区作出贡献，为公司的发展添砖加瓦。
企业物业管理8
公司主要从事集装箱船舶装卸业务，同时提供订舱、码头内拆装箱、空箱管理等多元化增值服务。东方海陆坐落于天津港北疆港区东部，拥有4个专业化集装箱泊位。下属部门有技术部 操作部 行政部 财务部 物业部 人事培训部 而物业部作为服务行业来说，应该把业主的事情当成自己的事情来办，政府部门有“群众无小事儿”的服务理念，我们也应该有“业主无小事儿”的服务理念，这也适用于我们物业企业。
一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？如业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、创意服务等方面进行全方位介绍。 为此我对企业物业管理工作中存在的一些问题进行分析考虑并提出相应的对策和建议。
1 物业服务
“以人为本”才是正道，以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为员工解忧，以广大员工的利益性、便利性为出发，在现阶段，企业对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。
2 增值服务
创意”考验用心程度，创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到 业主是否住得舒心。如在元宵节、中秋节等传统节日举办许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。
3 及时响应必须要做到及时、有效。
无论建议是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的维修通知之后，受理的人员应迅速及时处理。
4 物管技能
员工实际技能决定公司专业性物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为 业主提供更加安全和可靠的生活环境。拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，这样才能赢得了业主的称赞。
5 公司绿化
绿化管理要因地制宜小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。
6 物业维修基金
做好物业维护最重要物业维修基金的'动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。并且将维护基金“还之于民”。
7 企业文化
“提供安全、舒适的办公环境，善尽企业责任，共享经营成果”顾客第一，服务第一，行动第一”
8 物管人员素质
高科技设施呼唤高素质人才，早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。
行政管理工作可以说是千头万绪、纷繁复杂。企业行政人员每天都面临着大量的、琐碎的、不起眼的事务。但是，这些事务只不过是行政管理这棵大树上的枝枝叶叶而已。概括起来说，行政管理在企业中主要有管理、协调、服务三大功能；其中管理是主干，协调是核心，服务是根本。究而言之，行政管理的实质就是服务。
专门的行政管理部门（通常称为办公室、总经理办公室、行政人事部之类）担负着企业行政管理的组织实施、具体操作，是行政管理工作中的一个部分、一个环节，是整个行政管理系统中的一个小系统。
行政部门应该兢兢业业、认真细致地做好种种行政事务工作，把领导和员工从繁重、琐碎的行政事务和生活琐事中解脱出来，可以集中精力、轻装上阵，研究国内外市场形势，考虑公司的发展战略，探讨公司的组织架构，任用公司的各级干部，实施公司的经营方针，解决公司所面临的重大问题，以及专心做好每一笔重要业务等等。为了做好纷繁复杂的行政工作，行政部门的领导不能东一榔头西一棒子，茫无头绪地整天瞎忙；或是被领导一会儿支到东，一会儿支到西；结果村村起火，处处冒烟，吃力不讨好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部门的领导应该有“泰山崩于前而色不变”的定性，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，有自己的主见，能够根据事情的轻重缓急，做好安排，指挥若定。为了能达到这种境界，必须建立健全和认真执行行政部门的各项管理制度、岗位责任制度、工作程序以及一系列规范化表格、图表等，从而建立起行政部门的“法治”秩序。更重要的是，要培养出一支高素质、高效率的行政人员队伍；同时要搞好科学分工、管理层次和合理授权。一旦行政系统的一系列硬件(如办公设施、生活设施)、软件(如规章制度、工作程序)、人员队伍、分工协作和管理层次等等建立健全起来，整个行政管理体系在很大程度上就会象一部自动机器一样运转，只在较少的场合才需要部门领导和上级领导辅以“人治”。一个行政部门的的管理能够做到这种程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部门如果仅仅满足于这样一种管理水平，那还是不够的。行政部门还必须在“管理”、“协调”和“服务”三方面再上一个档次，才算是一个合格的现代企业的行政管理者。
企业物业管理9
目前，物业公司必须逐步摆脱那种单纯依靠手工进行管理的思想和手段，及时将成熟的科学技术应用到物业管理的具体实践中，提高管理效率和质量，使物业管理走上社会化、专业化、现代化的管理之路。
一、物业公司运作管理的特点
物业公司不论其规模大小，也不论其管理的物业类型有何不同。物业服务的内容大同小异，可以分为公共服务和专项服务两大类。公共服务有：清扫保洁、绿化、保安、维修等;专项服务有：商业、金融、家政、社会福利等。分析物业公司的服务内容有如下特点：
1.服务交付系统的特殊性。(1)生产与营销同时完成不可分离。所有的服务业都有一个共同点就是生产过程与营销过程同时进行。物业公司的服务也不例外。同时，物业服务又有自己的特殊性和复杂性，主要表现为不同的服务在服务过程的结束与服务交付时间上存在不一致性，例如维修与绿化就存在着时间上的不一致，绿化工作因植物生长的周期的原因要有一定时期的延长。(2)物业服务特征矩阵复杂。我们经常用服务特征矩阵来说明不同的服务交付系统的特点和需求。服务特征矩阵是按照服务复杂程度和顾客化程度把服务分为4种类型，服务复杂化程度是对顾客而言的，表示一种服务需要经过的训练和所需知识技能的程度。顾客化程度是指服务满足顾客特定需求的程度，分析物业管理所涉及的各种服务会发现不同物业服务之间的差异十分大。(3)顾客参与的程度高。物业服务是受业主委托完成工作，与服务对象接触是其服务的基础，适当的顾客参与有利于服务过程的完善和服务质量的提高，但是过高的顾客参与程度必然要降低效率。在实际工作中借鉴银行、餐饮业前台服务与后台操作相分离的经验，限制与顾客接触的程度，减少因服务需求的随机性所带来的等待成本和资源浪费，对一些物业服务项目来说是十分有益的。
2.服务生产率和服务质量难以度量。这是服务业普遍存在的特点，在物业服务中生产效率和服务质量难以度量主要是由于两个原因造成的：其一是物业服务的综合性，不仅包含不同专业的服务内容，而且每项服务的深度和广度也存在着很大的差异;其二是物业服务的对象复杂，业主的差异很大，对服务质量的评价主观感受占有非常高的比重。
3.物业服务的收入与管理费具有的特殊性。(1)物业维修基金。物业管理维修基金，又称储备金，俗称维修费。是业主购房时按照国家规定比例2%交纳的一笔费用，用于物业公共部位和设施的维修更新，本质上讲维修基金并不是物业公司的收入，其所有权归业主所有。对于维修基金的使用范围和程序国家有明确的规定，一般而言，维修基金增值部分足够支付日常大、中、修，如因特殊情况确需动用本金，要经过业主大会批准，使用后要及时向业主分摊收回。(2)物业管理费。物业管理费是物业公司为业主提供标准服务和委托服务所收取的费用，主要由办公费、公共设施维护费、保洁费、绿化费等构成。物业管理费是物业公司完成物业管理的实际支出，对物业公司来讲是没有利润的，物业公司的利润来自管理者酬金，是业主根据物业公司管理水平、成效与物业公司共同商定一个比率(一般为8%-10%)，用这一比率与物业管理费相乘作为对物业公司的酬金。
通过上述分析，不难发现物业管理是一个包含多个专业在内的劳动密集型行业，物业公司所提供的服务范围广泛，同时有社会公共服务和个性服务两种。因此，在考虑物业公司的生产运作管理系统时必须结合物业服务的特点，以解决制约服务效率的因素为重点进行设计和运行管理。
二、物业公司生产运作中普遍存在的问题
物业公司是从事物业管理服务的专业化公司，其生产运作的过程是对“物”的管理与“人”的服务的综合体现，在生产运作中普遍存在以下问题。
1.市场定位不清。每一种产品都有自己的目标市场，正因如此，我们才会对不同的市场进行细分，也才会针对不同市场制定差别化战略。物业服务作为一种产品同样也存在市场定位问题，但很多物业公司却忽略了这点，单纯套用发达地区、甚至国外管理商住楼的方法管理企业内部的住宅型物业，在业主还没有完全建立起物业消费观念的内地，超前地向业主推出物业管理所具有的投资特性。从长期看，物业管理同时具有消费和投资两种特性，因为大多数业主购房的唯一目的是居住，并不会以出售为目的来进行投资，因此对于大多数业主物业的投资性根本不存在。这些错误的做法表明物业公司对本身市场定位不清，目前大多数国有物业企业并没有完全摆脱上级公司的行政隶属关系，在接管的`物业上没有选择权，多数物业是本企业内部的住宅区。这种情况下必须以满足中低档物业需求为市场定位，开发适于中低档业主需求的服务项目才能取得好的效果。
2.对行业的特殊性认识不够。从行政管理色彩十分浓厚的房管部门转制组建的物业公司，在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式。未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，普遍存在低水平重复建设的现象，在管理上没有形成科学的方法。物业公司是一个经营性的企业。所提供的服务应该是明确的、标准的主动式服务。如果依然和以前的后勤管理一样或者大包大揽，或着被动服务，那么物业公司就不是一个经营实体。物业公司的产品是服务，工作内容落实在物和人两个方面。对物的管理，我们可称之为硬件管理，包括构筑物管理、设备设施管理等。而对人的服务则是无形的。物业管理是有形管理加无形管理的综合体现，随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识越来越强。物业管理作为一种不同于其他任何一种服务类型的服务，其服务和管理是合二为一的。就管理而言，物业公司既不是行政部门，亦不是执法机构;就服务而言，物业公司既不是市政公共机构，也不是公益事业单位。管理和服务是矛盾的两个方面，既对立又统一，加上物业服务的对象非常广泛，服务标准千差万别，使得物业管理这一行业十分特殊。因此，物业公司必须明确自己作为服务者和经营者角色的定位，在生产运作管理上充分考虑行业的特殊性。
3.对服务产品的研发设计重视不够。物业公司的产品实际上就是提供给业主的服务，这种服务产品的构成主要由企业的管理服务模式、技能与方法组合而成。但物业管理企业对产品的研发设计并没有引起足够的重视。虽然，有一些物管企业设置有类似机构，但大多没有研发创新的职能，使得服务的模式、技能和方法没有创新发展，造成管理成本不断提高，服务质量问题层出不穷。
4.经营意识薄弱成本控制能力不强。物业公司的生产经营成本中人工费用占到了60%～70%，服务效率的提高对成本产生的影响十分显著。由于原有经营模式和产权制度的原因，许多国有物业公司在机构设置上存在管理人员多、权力过分集中、办事程序复杂的问题，使得人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加;同时各类工程技术人员工作量不饱和、待遇低，造成人才流失、企业人员综合素质下降，库存备用材料、低耗物料占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。这一方面是由于物业公司经营意识薄弱造成的，另一方面也是因为生产组织不科学，服务设计不合。使得物业公司在成本控制上显得心有余而力不足。
三、物业公司生产运作管理
无论是从物业公司生产运作的特点出发，还是从现阶段存在的问题分析，物业公司生产运作系统的中心就是服务效率和服务质量。因此，在对物业生产运作系统进行设计和管理时，要有质量和效率的观念，要综合考虑成本、效率和业主满意度三者之间的关系。
1.塑造物业服务的价值链思想。物业公司要系统地把企业的价值、员工的服务、业主的利益三者有机地联系起来，形成物业服务的价值链。按照价值链的理论，一个企业的核心能力与可持续竞争来自于企业独有的，不断变革、可以提高顾客满意度的组织机构和业务流程。物业管理企业的业务流程就是对业主的服务流程，其内容应该包括服务设计、服务传递、服务接触三个环节，物业公司只有在规定了其服务流程后，才能通过流程的不断重复与再造，来追求业主的忠诚并从产品的市场反映中实现企业的价值。物业公司的价值链体现的是业主对物业公司的满意度，物业公司价值链的实现是业主对每一个价值链条上满意度的最终体现。在业主服务价值链中业主需求是价值链的第一环，企业只有充分了解业主对公共服务、专项服务、特约服务的需求，才能有效地为业主服务;服务设计是企业对服务产品的策划过程，企业依据业主需求策划服务产品、服务标准和服务品牌，努力将自己设计为业主欢迎的服务供应商;服务交付是企业实施服务的过程，企业应将快捷、便利、优质的服务传递给业主，把握好物业服务的基本特征。服务接触是企业与业主间的交流与沟通。物业管理企业应让业主感受到诫信、温馨和亲情，努力使企业与业主间零距离。业主满意是企业推崇的服务理念，企业及其员工在企业价值理念的指导下，不断满足业主已知的需求，同时研究业主潜在的需求，以争取超越业主的期望。业主忠诚是企业追求的服务效果，企业要策划自己的品牌战略，营运自己的服务品牌，使业主从认知到联想、乃至忠诚。企业价值是企业产品的市场反映，企业服务品牌的形成证明企业的生存能力，带来企业发展的机遇，也积累着企业的无形资产。
2.加强目标成本管理费用管理。物业公司所提供的服务和物业费收入是在业主人住之初，以合同的形式确定的。因此，运用目标成本的管理办法。对物业公司的成本费用进行控制非常可行，而且意义重大，有利于在全体员工中树立成本意识，提高服务水平。
优质的物业服务体现在它不仅使业主享受到了超值服务，而且增加了物业的价值，但这种服务不能靠高额的成本费用支出做代价。因此，物业公司必须加强对成本的管理。用最小的成本取得最好的服务，这就是进行成本费用控制的目标。加强目标成本费用管理的基础是进行准确的成本费用预算，进而科学地进行决策，形成公司的目标成本，在实施过程中通过各种方法进行控制，定期分析，不断改进。
3.从价值链的角度分析物业公司的服务应坚持：(1)“用户至上、服务第一的”原则。只有树立这一思想，物业公司的经营才能持续长久。(2)“三效益并重”的原则。是指社会效益、环境效益、经济效益的统一。三者应相辅相成、相互作用。(3)系统管理原则。物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成一个全方位管理的总体系，按照体系内在要求，实现系统化管理是保证物业管理整体系统快速、有效运转的前提条件。
4.从物业管理的发展趋势看，物业公司必须实现多元化经营，拓展企业经营资金渠道。因此，物业公司应在现行政策法规允许范弱日，加强内部造血机能，利用自身优势开展多种经营。增加收入来源。要有过硬的内部管理和科学的服务流程和核算体系，形成良好的框架，使企业的多元化经营战略有效实施。
企业物业管理10
没有考核就没有管理，绩效考核运用得好，会促进企业健康发展，而服务行业的物业管理企业，想在市场竞争中获得先机，同样也需要工作绩效考核。本文从四个方面介绍了工作绩效考核如何在物业管理企业中的运用。
在现代企业管理过程中，为提高企业的整体办事效率，充分调动企业员工工作积极性，最大限度地为企业创造出效益，越来越多的企业采用工作绩效考核的方法来对企业员工进行管理，以达到上述目的。特别在现代物业管理企业中，作为一种新兴的综合性经营服务行业，为适应市场发展需求和不断提高自身市场竞争能力，同样也引用了工作绩效考核的方法来加强自身队伍建设，但作为物业管理企业来讲，由于很多自身特点，在对员工进行工作绩效考核时，很难以具体的数量和质量等标准来衡量。笔者根据自己在物业管理企业工作过程中的经历和体会对工作绩效考核在物业管理企业中的运用做一些探讨。
一、目的明确化
在现代企业管理制度中，任何一种管理方法、方案都要有明确的目的。同样，作为物业管理企业来讲，采用工作绩效考核的方法对员工进行管理，其目的首先要明确，是为了充分调动员工的工作积极性和主动性，追求企业创造出最大效益，激励员工及时改正缺点，发扬优点；还是树立领导权威性和权力象征性，或是作为惩罚“调皮”或没有完成工作目标员工的一种工具；其次，由于物业管理企业所有员工的层次不同，在对员工的培养教育方面是采用治病救人的方针还是一棍子打死不负责任的态度，需要物业管理企业去思考。
二、方案具体化
物业管理企业追求的不仅仅是服务结果，更重要的是注重服务过程，在制定工作绩效考核时，就需要物业管理企业对考核的项目和内容尽量体现员工的服务过程；同时还需要物业管理企业有针对性，这是因为：第一、物业管理企业的员工有多个层次：如高级管理人、一般管理人、专业技术人员和保安、保绿、保洁等操作人员；第二、每个层次的员工所服务对象、工作性质、工作内容、工作范围和工作要求等各不相同；第三、各个层次的员工服务过程也不相同。因此，对不同层次的员工，其工作绩效考核的项目、内容、办法、标准等也应有所不同，在制定不同层次员工的工作绩效考核方案方面相应就需要具体化。
三、实施过程客观、公正、透明
工作绩效考核在实施过程中，作为工作绩效考核的考核者，一定要客观、公平、公正地对待每个员工，务必做到“对事不对人”，不携带任何个人主观性和感情色彩去看待每一件事情，使员工明确意识到对待的是这件事情而不是某个人，否则，工作绩效考核就失去了客观真实目的，整个公司的员工为了提高自己的工作绩效考核成绩就会从下向上形成一种在上级领导面前只会溜风拍马、不讲实话、不做实事，整天想着如何去取悦领导而不去做实事的不良风气。同时，在工作绩效考核过程中，难免出现不公平或不真实的现象，以及员工对考核者考评不理解的问题等，这就需要物业管理企业增加考核的透明度，需要物业管理企业在内部公布，建立申诉机构，畅通申诉渠道，接受员工的'监督，避免不公平、不公正事情的发生，以增加员工在企业中的主人翁意识，提高企业员工工作积极性和主动性。
四、结果公开公布、反馈化
在每次工作绩效考核结束后，考核者都应该及时召开工作绩效考核总结大会，把考核结果及时地公布出来，对于优秀的员工在会上给予表扬，总结出好在哪里，号召大家向他学习，在今后的工作中哪些方面需要继续发扬下去等；对于工作做得不够好的员工给予批评，指出不足的地方，哪些方面需要在今后的工作中予以改正，特别是对于受到处罚甚至被扣工资的员工，考核者一定要采用“以人为本”的方针、负责任的态度对待他们，讲明被处罚的原因，同时，还应该给他们一个发言的权利和说明原因的机会，甚至只要他们能讲出一个正当理由就可以不接受处罚，让受处罚的员工被处罚得心服口服、毫无怨言，从而使被考核者了解到企业对自己工作的看法和评价，知道本人与企业对自己的要求还有多大距离，在今后的工作中自己要发扬哪些方面，而要克服的又是哪些地方。相反，考核者在考核后对考核结果不予以公开公布，甚至严加保密，从而导致员工不知道自己与本公司的要求相差还有多远，在工作绩效考核中不知道自己的考核结果，在工作中不知道自己的优缺点，甚至连被处罚、扣工资都不知道什么原因所致，考核者也不给予解释说明，试问工作绩效考核怎么能调动员工的工作积极性和主动性，工作绩效考核还有何种意义，相反会大大打击、挫伤员工的工作积极性和主动性。
总而言之，物业管理企业只有科学、合理、具体地制定出工作绩效考核的目的和实施方案，在运用的过程中，采取客观、公平、公正、透明化的方法，及时有效地把工作绩效考核结果公开公布出来，同时建立完善的管理监督机构，不断地把工作绩效考核效果反馈出来，才能不断激励员工改正缺点，发扬优点；才能不断促进公司领导者的管理水平；才能为公司的发展留住人才，使人才发挥出最大的潜力，为公司创造出最大的效益，从而营造出一个团结、进取、和谐的企业文化氛围。
企业物业管理11
一、凡是校区范围内所有人员，均须遵守本规定。
二、搞好校区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务，要树立爱护绿化、讲究文明的社会风尚。
三、设立专业绿化养护班组，对校区范围内的'绿化，苗木进行管理、培植，负有美化校区的责任。
四、严禁毁坏花木，踏草坪。严禁在绿化地内堆收物品，踢足球，打羽毛球，不得任意开挖绿化地，停放自行车、人力车、助动车、摩托车。严禁在树上拉绳、晾晒衣服被褥。装修要文明施工，不准在绿化地带丢放建筑垃圾。
五、严禁在树木、绿化地带内设置各种广告标语牌，未经同意，不准在绿化带空地上设管线，迁移和损坏树木，花草。
六、提倡增设校区景观。阳台盆景要有保护架等安全措施。严禁楼上向下乱扔杂物、泼污水等不文明行为，对教育无效者除责令清扫干净外，并上报有关部门处理。
七、严禁偷、摘花草，轿车、出租车禁止驶入草坪。
企业物业管理12
绪言
企业文化建设，归根到底，其目的无非是促进企业发展生产力。企业文化是为企业发展服务的。企业文化建设的准绳是企业的发展战略及其目标。围绕这一目标，我们对企业文化建设的规划表述为以下几个方面：
一、企业文化建设目标;
二、企业核心竞争力;
三、企业广告语;
四、企业价值观体系;
五、企业心理意识;
六、步骤、方法与途径;
七、企业文化建设组织、职能与运作机制;
八、企业文化建设制度;
九、企业文化建设配套措施与环境氛围;
十、结语。
一、企业文化建设目标：
1、企业文化建设引擎：
合理、切实、宏大的企业抱负及其慎密的发展规划，是企业发展的强劲动力。企业的战略目标是“做深圳最好，创行业一流”。那么，我们对物业管理市场状况的认识是什么?WTO对物业市场的冲击如何?我们的竞争对手在以什么样的方式手段抢占市场?全国物业市场饱和状态如何?还有多大的发展空间?如果我们想进入国际市场，那我们自己又应该从哪些方面努力?公司提供的《物业市场发展与我们的策略》所提供的对物业管理市场的深刻分析与公司所议定的明晰、科学的发展战略，为我们展现出波澜壮阔的市场前景，明确的自我认知和市场定位，理想远大的宏伟蓝图和坚定信心，大胆、新颖、细密、审慎的战略措施与步骤。对国际国内市场风云变幻的敏锐把握、为实现理想而拟定的科学策略和坚定不移的信心决心，构成企业文化建设的广阔背景与动力引擎。
2、企业文化建设向标：
我们企业文化建设基本指向是：“继续创新企业文化建设理论，形成企业文化建设新机制、新模式、新格局，内强素质、外树形象，深化企业品牌的文化底蕴，带动公司管理机制与模式创新，为公司的市场发展战略提供文化资源与精神资源支持。”
3、企业文化建设目标：
总目标：
形成与公司发展相适应的、并随着企业发展战略调整而调整的企业核心价值观，培养符合企业价值观要求并具备相当技能的鹏基物业人，建设创新力强、凝聚力强、竞争力强、事业心强的核心团队，创造一流的品牌文化，将鹏基物业塑造成“中国物业王”。
分目标：
1、形成与公司发展相适应的、并随着企业发展战略调整而调整的企业核心价值观体系;
2、建立以企业价值观与物业专业技能为框架的培训体系;
3、配合办公室继续建立、完善以市场为导向的激励性人力资源管理机制;
4、确立公司在物业管理理论研究领域的领先地位;
5、建设一支物业管理理念模式研究创新的专家顾问队伍;
6、建设一支符合企业价值观与物业管理技能要求的员工队伍;
7、建设一支“创新力强、凝聚力强、竞争力强、事业心强”的四强核心团队。
二、企业核心竞争力：
当今世界，物业管理市场竞争越来越激烈，而物业管理产品与生产技术却越来越均质化，这就要求，任何一个物业管理企业，要想生存与发展，就必须一方面继续提高物业管理服务的技术专业水平，另一方面，在细分市场的前提下，提供个性化产品与服务，以个性化企业文化塑造企业品牌个性。而后者已经成为当今物业管理市场的主要竞争力。我们鹏基物业管理有限公司的企业核心竞争力是“个性化”。“个性化”的本质是创新，是通过创新实施差别化市场竞争战略。“个性化”作为我们公司的企业核心竞争力，主要由个构件：
个性化市场细分选择;
个性化文化;
个性化管理服务;
个性化创新力;
个性化的人。
公司的企业核心竞争力就是由个性化的人在个性化文化理念氛围中，运用个性化创新力创造出个性化管理服务。
三、企业广告语：
“鹏基物业，阳光家园!”
阐释：突出温馨二字，突出“家”的概念。
“鹏程万里，四季如春!”
阐释：第一句，一是表明公司的抱负与志向，二是表现对业主住户的祝愿。第二句表现三层含义，一是环境优美;二是良好的服务，使人如坐春风;三是在这样的物业环境与服务中的清爽惬意的心情。
“小管家!巧管家!好管家!”
阐释：突出管家角色,表现公司人员精干、管理专业、服务良好的企业形象。
四、企业价值观体系：
(一)、企业精神：“雏鹏精神”、“鹏基精神”或“大鹏精神”
“同心协力，无私奉献;开拓创新;敢为天下先。”
阐释：企业精神是对企业理念、企业价值观的提炼，是鹏基人传统的应有的区别于其他物业公司的价值核心。四句分别表明我们处理对员工与员工的关系、对简单平凡的工作、对风云变幻的市场、对同行业者的关系时公司任何员工都具有和应该具有的精神，也是对公司标识的合理解释。
(二)、企业理念
1、企业宗旨：“营造理想生存空间，
提升现代生活品质，
造福生态民众社会。”
阐释：宗旨也就是使命，从行业性质看，物业管理公司就是要通过对房屋、绿化、卫生、公共设施设备以及安全的维护维修保养保障，营造理想生存环境。但生存是最低基本要求，对生活的高品位追求才是时代的发展方向，民众对服务态度、质量，社区文化的高要求就是表现之一。现代生活方式多样化是必然趋势，但无论何种生活方式，提升品位则是我们一切努力不约而同的方向，也是我们可以有所作为的。另外我们的管理目标之一，毫无疑问，应当是人类与生态环境的和谐统一，这也是目前我们能够想到的最理想的生存境界。三句话，从生存到生活，再从生活到生态民众社会，是递进的追求，是物业企业递进的责任境界要求。
2、发展目标：“创行业一流，做深圳第一。”
阐释：这应该是我们追求的目标，永远的目标。我们立足深圳，逐鹿中华，永远以行业一流为我们的奋斗目标。一流的目标必然要求员工具备争创一流业绩，争当一流员工的思想与意识。宏伟的理想追求成为鞭策员工创新进取的不竭动力。
3、经营理念：“创造五个价值。”“客户是我们的最好传媒。”
阐释：专业化的服务、规范化的管理是我们取胜的手段;为客户、员工、企业、行业、社会创造价值，我们才能得到客户认可、员工热爱、企业认同、同行欣赏、社会承认;客户认可我们的作为，就成为我们自然的、最好的传播媒体，他们为我们做世界一流的市场宣传。
(三)、企业价值观：
1、工作作风：“说就说，干就干;说干就干，干就干好
阐释：这既是鹏基物业的工作方法与态度要求，也是工作效率要求，更是工作质量要求。鹏基人是“秀才”加“兵”于一身。决策时，畅所欲言，集思广益;工作时，雷厉风行，追求卓越，追求第一。不是被动地完成任务，而是主动地创造成果;
2、工作信念：“追求精彩每一天。”
“没有枯燥的工作，只有平庸的人。”
阐释：物业管理工作是单调的，大多是简单重复的`工作。但在鹏基人眼里，没有枯燥与乏味，只有无尽的创造、无穷的乐趣。我们每天都在即兴创作出优良的管理服务，每一款给付的服务，都是世间罕有的艺术精品。微笑的艺术，爱心的艺术，专业的艺术，使我们与客户的生活精彩纷呈。只有平庸无能的人才会把工作作得越来越简单，越来越枯燥无味，越来越没有意义。这种人绝对不是鹏基人。精彩生活每一天，是我们工作生活的态度，也正是有了我们，社区生活的每一天都会更加精彩。
3、服务理念：“尽心为客户着想，
尽力让客户满意”
“人文关怀，情感服务。”
阐释：公司要发展，我们就要善待客户。我们的客户不仅是业主、住户，还有地产发展商等，这些都只是外部客户。现代客户服务理念中除了外部客户外，还将公司员工视为公司的内部客户，要求象对外部客户一样对待内部客户。内部客户满意，自然把笑容带给外部客户。没有心里乐开花却脸皮如霜打的怪物。一切以客户为中心，以人文主义的精神，象对待家人一样，善待员工，善待业主，善待发展商，全力做好每一件事情。内外客户的满意度是衡量我们工作优劣的标准。
4、人才观念：
“人才是干出来的，不是看出来的。”
“人人是才，量才适用，发挥特长，优势互补。”
阐释：我们高度重视人才，认为人才是鹏基物业发展壮大所必需的力量源泉;我们选拔人才的标准是干，不是说，也不是看出来的。我们认为任何员工都有自己的特长，都是公司发展所需的人才;每个人的特长不一，不等于人格的高贵与鄙*，而是相互依存，相互欣赏;而且，通过努力学习，不断创新，都可以成长为技能更精的复合型人才;公司为人才创造一个良好的成长环境：我们惟才是用、量才适用，始终将人才视为我们的创业伙伴;人无完人，天生人人皆可用，只要具备公司的企业精神，只要符合公司行为规范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互竞争、相互帮助、取长补短，优势互补，大家和企业一起成长，共创美好明天。
5、质量方针：“客户满意，超越国优，追求卓越。”
阐释：我们以客户满意为最高服务质量标准，力争超越“国优”，创造卓越的质量标准。
6、道德规范：“诚信为人，敬业爱岗”
阐释：鹏基人以诚信为做人立业之本，对客户、同事、亲人、朋友等都要诚心诚意，做老实人，说老实话，办老实事;要信任他人，欣赏他人，关心他人、帮助他人，并讲求信誉;信任人，也要争取让别人也信任自己。我们富有创造性地投入自己的本职工作，相信自己的工作能为他人、为企业、为社会作贡献，同时也是为自己创造价值。
7、管家意识：“开源节流，精打细算，勤俭持家。”
阐释：公司要生存：
一、开拓市场，广进财源;
二、处处节约，控制功耗。在我们与业主的关系中，我们的角色定位是为业主当好管家，必须精打细算，勤俭持家。
五、企业心理意识：
面对国内国际政治经济形势的深刻变革，作为鹏基人，要想在未来十年内不被日趋激烈的竞争淘汰出局，要想在风云变幻的市场中争得生存、发展的一锥之地，就必须具备基本的企业心理意识：
1、危机意识：政企分开，是中国政府的切肤之痛，开放对国计民生没多大影响的服务业，让外国优秀企业进入中国市场，通过竞争，淘汰那些政府喂奶的弱者，造就适应国际市场竞争的强者，是发展民族企业的根本途径。我们现在已经没有时间去等待，等天等地，不如奋起一搏。争一争，有可能生;一味坐等，只能是死。混一天是两晌的心态，只会害了企业，也害了自己。只有懦夫，才只会悲天吝人，而不抓紧时间，练就一身本领，使自己强大，使企业强大，只等企业倒闭之后去领救济金。
2、竞争意识：市场经济，就是要市场以价格与供求关系为杠杆，调节社会资源的流向。竞争，就是要与竞争对手争得社会客户资源、文化资源、资金资源、人力资源、科技资源等等。没有竞争意识，无疑于将生存发展的机会拱手让人。
3、创新意识：创新是企业发展的不竭动力。只有创新，才有生机勃勃的人，才有生机勃勃的企业。创新意识是创新行为、创新能力的启点。
4、服务意识：物业管理处于第三产业，属于服务性行业。优良的服务是当今企业竞争的重要砝码。服务性行业以服务为业，是本分;以服务制胜，是战略。
5、成本意识：无论是生存还是发展，都需要成本。物业管理行业是微利保本行业，开源乏术，就必须抓好节流问题。我们的管家角色也要求我们必须学会精打细算、勤俭持家。用最少的钱，办最多的事。
6、安全意识：安全是物业管理的首要任务，没有安全的物业，即使地藏黄金，也是不宜人居。
7、协作意识：包括两个基本点，一是协助别人，这是真正将企业利益置之于个人利益之上的根本标志。是作为企业人的最基本的道德与素质要求。二是请别人协助。这是承认、欣赏别人的最好表示。个人主义、小集团主义是协作的大敌。对内与同事协作，对外与同行、客户协作，才能为大家争取最广阔的生存空间与良好氛围。
8、主人翁意识：树立“企业即我，我即企业”的主人翁意识，员工与企业荣辱与共，同甘共苦，企业才有前途与希望。
9、创业意识：我们公司成立时间不长，“我家有女初长成。”还没有经历真正的市场风浪洗礼.实际上,我们还处于创业阶段.因为我们还没有真正脱离生存危机,因此,我们需要具备创业意识;因为我们是一批血性男人,因此我们具有创业精神.
六、步骤、方法与途径：
正是由于鹏基物业管理有限公司不仅赋予自己创新的企业精神，而且拥有相应的创新组织及创新激励机制。因而，在企业文化的建设中，我们对自己的企业文化建设不断及时检讨，不断深化对企业文化建设的认识，进而不断调整企业文化建设格局。最近，我们对自己的企业文化建设状况有了更加清晰的认识，建设力量投入分布更加合理，目标更加明确，从而使我们的企业文化建设进入可控性与可操作性更强的境界。
(1)基本理论：
鹏基物业企业文化建设的FED理论
1、F(Factor，因素、要素)。我们认为鹏基物业的企业文化主要以下因素构成：
①精神理念；
②物化标识；
③制度规范；
④行为方式；
⑤诱发性社区文化。
其中，精神理念指企业理念、思想、精神、理想等，属于价值观范畴;物化标识是传达精神理念、思想的物质形式，如CI标识、环境装饰、员工服饰、产品等;制度规范是精神理念价值观细化而成的规章制度、行为规范;行为方式则是企业精神理念在企业管理行为、员工工作、生活行为上的具体表现;诱发性社区文化是企业精神理念在企业与社区其他主体互动关系中的体现。
对企业文化建设因素(Factor)认识的理清有三个方面的意义:一是有助于我们明白企业文化建设应从哪些方面着手，并由此建立我们对企业文化建设状况的衡量指标，便于我们检讨自己企业文化建设完整性、系统性;二是我们将Factor诸要素与时代背景、企业发展阶段等坐标指数联系考察，审视我们在诸要素建设上的力度、深度与合理性、科学性。三是当我们按照Factor的要求，确立诸个要素的具体内涵时，它意味着我们只是完成了企业文化的基础工作，是属于企业文化建设的初始阶段，也是企业文化建设最浅层次的境界。我们称之为第一层境界。
2、E(Emphasis，重点)。企业文化按照存在状态看，它可以分为静态文化和动态文化。静态文化包括企业环境装饰、CI标识、规章制度、准则条例、产品等;动态文化则包括思维活动、行为等，是在行动中体现出的文化。我们认为，建设企业文化的重点是企业文化由静态到动态的转化。如果我们所建设的企业文化只停留在纸上，那这样的企业文化是浅层次的、虚幻的文化。因而，企业文化由静态到动态的转化是企业文化建设的重点。对企业文化建设重点(Emphasis)的认识的厘清，有助于我们合理分配时间和精力，集中力量研究这一转化的机制及过程，研究其转化途径与办法，把握转化的方向与性质，使企业文化真正从理论、概念、思想、制度、规则转化为实实在在的精神活动与工作活动，使企业人的行为转化为企业理念的具体表现。我们自己把这一转化过程实施称为企业文化建设的第二层境界，是略高于掌握Factor的另一层境界。
3、D(Difficulty，难点)。企业文化按照它的表现形式看，可以分为显文化与潜文化。显文化是指被企业所认可的企业基本理念和价值观及其在诸要素的展现。然而，这种显文化只是处于被企业所认可的状态，大多有规范的文本表现形式，如制度、CI系统等。作为分散的个人或小团队所认可的思想与行为模式，如习惯、习俗、员工个人思想及行为等，是与显文化相对的潜文化。潜文化的存在，导致了企业文化建设过程中的一种病态现象，即“说”与“做”不一致的“两张皮现象”。我们认为促使潜文化对显文化的认同，或者将潜文化限制在一定范围内，大力弘扬显文化，使显文化尽可能地渗透、支配潜文化，是企业文化建设的最大难点。我们同时认为，恰当处理潜文化，促成显文化对潜文化的同化，合理利用潜文化，是企业文化建设的最理想的境界。我们称之为企业文化建设的第三层境界。FED理论的创立是鹏基物业管理有限公司全体员工在鹏基集团公司“新理念、新机制、新模式”思想的指导下，致力于企业文化建设理论创新的成果。它成为我们今后一段时间内进行企业文化建设的基本思路与指导思想。我们理出的基本思路是：
(二)基本步骤：
首先以Factor(因素)为指导，整理整合鹏基物业管理有限公司现有企业文化资源，检讨、改进企业文化诸要素建设状况;然后以Emphasis(重点)为指导，强化企业静态文化向动态文化转化，积极探索静动转化途径与办法，建立科学的转化机制;最后是以Difficulties为指导，通过对企业相关制度的改进，建立激励机制，促成潜文化对显文化的认同。
(三)基本措施方案：
系列企业典礼与仪式方案;
标准化行为模式推广方案;
企业文化与专业技能培训课程开发实施方案;
企业文化建设项目量化考核方案;
企业文化媒体立体化方案：内刊·网站·公众媒介·公共舆论
开展系列“创优胜，树标兵，授勋章”活动方案;
实施以理论武装品牌战略方案;
社区文化系列主题活动方案;
七、企业文化建设组织、职能与运作机制：
“建立网络化企业文化建设组织”：
首先，成立了企业文化部，负责公司企业文化建设理论创新、发展规划、活动策划、组织企业文化考核以及企业文化建设有关制度的制定等工作，构造出公司企业文化建设运作中心;其次，成立了企业文化研究会，主要由各职能部门负责人及企业文化建设骨干组成，定期研讨企业文化建设理论，审议企业文化建设方案，组织落实企业文化建设项目等，将行政力通过非职能组织方式运作起来，实现职能化与非职能化的有机结合，使企业文化建设得到可x的组织保障;
三是组织企业文化联络小组，由企业文化联络员组成，主要负责协助企业文化部上传下达的联络工作，负责业主、员工的意愿调查和建议收集，组织各类宣传稿件，监督企业文化建设项目进程，参与企业文化效果考核。这样，我们就构建了纵横相连的企业文化组织网络，使每位员工成为这一组织网络的一个网结，牵一发而动全身，大大提高了企业文化建设功效。例如，一个员工对公司企业文化提出一个建议构思，很快通过联络员反馈至企业文化部，企业文化部通过调查、研究予以采纳认为应当立即执行的，可以提出方案，提请企业文化研究会审议通过，并将任务分配以文件形式下达给各责任人，由联络员负责跟踪监督，企业文化部组织考核验收，而考核成绩作为决定年终奖金的重要参考依据，从而形成一套比较完善的非职能化组织管理系统。
八、企业文化建设制度：
包括：
1、《企业文化建设组织制度》;
2、《企业文化项目管理制度》;
3、《企业文化培训制度》
4、等相关配套制度。
九、企业文化建设配套措施与环境氛围：
包括以下事项:
1.公司大力倡导;
2.领导以身作则;
3.共同参与激励;
4.政策配套支持;
5.硬件配套支持。
十、结语：
企业文化的核心是企业价值观，关键在于建立一整套有效的落实机制，需要高层强力推动，全体参与与配合。我们相信，在大家的共同努力下，鹏基物业人的优良传统与作风完全可以成为世界一流的风尚，鹏基物业的品牌必定成为世界一流的品牌。
企业物业管理13
一、客户承诺：
为您想得更多，让您住得更好。
二、工作宗旨：
真诚服务、客户满意。
三、企业精神：
敬业、乐业、创业。
四、质量方针：
瞄准国际先进水平，不断提高服务质量； 以严谨管理和优质服务，为客户营造安全、优美、舒适、方便的社区环境。
五、团队精神：
所有员工都要有"我的XX、XX的我"的归属感、责任感和荣誉感，实行轴心负责制，强调1+1+1〉3，即在任何情况下，都要自觉遵守和维护公司利益和形象，使整体效能大于元素效能之合。
六、全程服务：
所有员工都要把对每一个客户的每一次具体服务与公司的生存发展、个人的荣辱得失紧密联系起来，明确100-1≤0，就是说即使一次微小的失误，也有可能前功尽弃，必须争取零缺陷、无微瑕服务。
七、经营宗旨：
以客为友--您的物业是我们追求完美的事业，即事事以客户满意为大前提，充分满足客户需求并站在客户的角度去不断超越客户需求，增加客户对物业管理的接受和信任程度，不让客户有"花钱买难受"的感受。
八、经营理念：
1、以质量立足市场：质量上做到规范化、标准化，以高标准的质量管理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使XX物业获得市场的认同。
2、以品牌角逐市场：有优良品牌的企业才有永恒的生命力和吸纳力。"XX"的精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵的实现是以规范管理创造品牌、实施创优发展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。
3、以信誉赢取市场："XX"以"管就高标准，干就创一流"，树立起XX良好的`市场口碑和"有诺必践、一诺千金"的社会信誉。
4、以实力拓展市场："XX"对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理，和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。
企业物业管理14
摘要：随着我国国民经济的稳步发展，我国的电力企业也不断成长壮大，电力企业物业管理作为电力企业中的新兴行业，市场对其提出了更高的要求。在市场经济新形势下，电力企业应持续提高物业管理的能力，优化电力企业物业管理的服务质量，促进电力企业物业管理不断朝着规范化、市场化、专业化的方向发展。但是目前我国电力企业物业管理中还存在着一些缺陷和弊端，极大地阻碍了电力企业的发展。文章分析了电力企业现阶段物业管理中的弊端，并给出了行之有效的解决途径，以供有关人员参考。
关键词：物业管理；电力企业；弊端；解决途径
电力物业公司是随着电力企业的壮大发展而产生的，是在国家进行电力行业三项制度改革，推行减员增效的改革措施中逐渐发展起来的。它不但拓宽了电力企业人员的就业机会，吸收了电力主业的多余员工，给电力企业带来了一定的经济效益；同时还创造了一定的社会财富，维护了社会稳定，促进了社会发展。
一、目前我国电力企业物业管理中存在的弊端
（一）电力企业物业管理意识薄弱，管理观念滞后
物业员工的思想观念转变是物业公司得以存在与顺利发展的首要前提。我国电力企业物业管理人员由于受计划经济体制下形成的旧观念影响，普遍存在后勤福利思想，对单位后勤有很大的依赖性，认为自己的吃穿住用，生老病死，单位就应该全部负责，社会主义法律就是这么规定的，任何人只要进行有偿服务，就是违背社会主义原则的。这种观念在物业管理内部人员中就存在，所以他们消极地开展物业管理工作，认为自己的工作就是拖社会主义的后腿，极大地阻碍了物业管理的创新与发展。比如在电力企业推行房改前，大部分员工居住的都是企业的福利房，基本上不具有住房消费意识，而在房改后，物业费需要按照住房面积，由员工们自行承担，他们就很难理解和接受。还有些人自以为是地认为物业管理人员就是后勤安保人员，专门负责卫生打扫与安保工作，这种非专业化的物业管理观念，让很多人尤其是年轻人不愿进入物业管理行业，造成人才的大量流失。
（二）电力企业物业管理人员综合素质欠佳
很多人员固执认为物业部门其实就是原来的后勤保障科，由于这种错误的认识，电力企业的物业管理人员常常不是老弱病残，就是快要退休的老员工，从大专院校毕业直接分配来的年轻人员数量几乎可以忽略不计。大部分物业管理人员年龄偏大，文化程度低，综合素质欠佳，只想捣蛋，不想劳动，做得少，拿得多，搞不懂经济法规，看不懂财务报表，这样的非专业物业管理队伍根本不可能提供优质的物业服务。况且他们不仅物业管理专业知识缺乏，在掌握房产、建筑、经济管理法规等方面也有很大欠缺，根本不能适应新时代下，电力企业物业管理的革新与发展。
（三）电力企业物业管理经营方式单一落后
现阶段，物业公司的收入来主要来自于房屋租赁管理、卫生清理这些琐碎收入，不但收入微薄，而且也不稳定，根本不足以维持物业的正常开支，更别提创新发展了。为此他们开始进行工程项目的承包施工，以便能生存下去。但由于施工经营范围的限制和物业员工的素质局限，他们进行工程承包，只收取承建单位一定的管理费用来作为施工报酬，这种不合理有失公平的施工收费方式一直沿袭到现在。影响其存在的主要因素是：第一，电力企业主业仍持有工程项目交给你，仅仅是委托你管理，双方只是委托与被委托的关系，没有意识到从法律上讲主业与物业公司在施工项目上是平等的甲乙双方关系。第二，物业公司从业人员本身法律法规观念淡薄，不懂法，又琐事具多，没有额外的精力去更改这种不合理的收费方式。并且他们自身也认为这种收费方式简单明了，易于接受，对自己也百利无一害，没必要深究。所以直至今天这种作坊式物业管理方式仍然存在并极大地阻碍着电力企业物业的发展。
二、消除电力企业物业管理弊端的有效途径
（一）物业管理部门早早参与，提高电力企业物业管理的发展质量
只有具有全面现代的物业管理意识，才能提供优质的物业管理服务。这就需要物业公司的早早参与，电力企业物业管理部门应该从后期物业管理的角度出发，全面协调业主、开发商等不同群体的利益，提出科学合理的规划建议，为物业后期管理打好基础。
（二）提高电力企业物业管理人员的从业素质，强化其物业管理意识
电力企业物业管理部门要提高自己的物业服务质量，必须要提升内部管理人员的从业素质，逐渐转化物业员工陈旧思想意识，经常给员工灌输系统的物业管理理论知识，对其进行专业的'管理技能培训，要求他们竞争上岗，科学合理地安排物业管理的流程。其具体的执行方式主要包括以下几方面：（1）大力引进专业的物业管理人才，充分施展其领导能力，领导下层员工在管理上改革创新。（2）加强对员工的专业培训，并定期进行考核与评比，以调动员工的工作积极性。（3）完善物业内部管理制度，创建优良的企业文化，增强物业公司全体员工的思想凝聚力与团结意识。
（三）探索出专业化的发展与服务机制
物业管理在“优胜劣汰”的市场经济条件下，需要优良的竞争机制来增强自身的竞争力，取得市场竞争的胜利。电力企业物业应依据市场需要不断拓展和创新自己的经营方式、服务模式，彻底摒弃陈旧落后的单一经营模式。要不断引进世界各国各种科学合理的物业管理理念和服务方式，强化电力企业物业内部的管理与创新，并引入绩效考核机制。同时依据实际需要，不断对部管理机构进行整合，大力栽培管理人才，提高物业管理人员的整体素质。最后一定要全力摆脱对电力企业主业的依赖性，主动剪断电力企业物业与其他电力主业的子母式管理关系。通过公开、公平招标竞争的方式承接自己的工程项目，提高自己的专业化程度和竞争能力，实现电力企业物业效益的最大化。
三、结语
物业行业属社会服务型行业，只有不断地为业主提供优质的服务，才能实现物业管理行业持续稳定健康发展。目前，我国电力企业物业管理中还有一些弊端，阻碍着电力企业物业管理不能朝着科学、规范、专业的方向发展。相关的物业管理人员应该主动认识到这种弊端，大力创新物业管理模式，不断健全物业管理体制，从而提升物业服务质量，让广大业主满意。
参考文献：
[1]游东红.新形势下电力企业物业管理的创新策略与发展途径[J].科技与创新,20xx,(20):90.
企业物业管理15
XXX市房产管理局物业处：
我公司成立时间为XXXX年XX月XX日，公司注册地址为XXXXXXXX，公司法定代表人为XXX，总经理为XXX。为适应新形式下社会的需要，响应党中央关于“构建和谐社会主义社会“的号召，为职工及居民提供安全、宁静、舒适、整洁、文明的工作及生活环境并为其提供优质、便捷的服务，现由XXXXXXX公司组建下属全资子公司“XXXXXX有限公司”，公司章程以及各项工作流程、规章制度等已制定完毕。现就公司各部门的设置及工作职责并管理对象情况简要汇报如下，特向贵处申请物业管理企业三级资质的核定。
一、公司机构人员设置及职责简要：
1、总经理（1人）：领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性。以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册。负责公司各类费用收支的审批，履行公司安全、消防第一责任人的所有职责；
2、副总经理（1人）：协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施。保持和改进负责公司物业管理服务工作的组织的协调负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。负责对常规合同的归口管理和监督管理公司档案。负责对业主和住户的投诉的归口处理。
3、总经理助理（1人）：负责公司工作计划、总结各类文件的起草、审核工作。牵头组织承办公司各类会议的会务工作，做好会议记录，整理会议纪要。对上级和外来文、电负责催办、回复。协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和服务中心认真及时地贯彻落实公司的各项作决策和指令。
4、综合管理部（人）：帮助管理者代表具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作，组织质量管理体系的内部审核。了解国家有关法律法规的最新动态，向公司领导及时汇报并组织落实工作。
5、财务部（人）：每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送总经理审阅。检查、督促各项费用的及时收缴和管理，保证公司的.正常运转。合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。
6、项目部（人）：在公司领导下，贯彻公司的质量方针和质量目标，管理公司所辖各个项目。对项目所辖工程、安管、保洁等人员负责。负责项目物业管理费的收取，及对客户有尝服务的实施和费用的收取工作。负责做好服务实现过程中的控制和现场管理，及时处理服务中发生的问题。负责主管不合格服务的控制，采取纠正和预防措施，防止服务提供的质量管理体系中出现不合格。二、管理对象情况简要：
1、XXXXX公司：位于XXXXX，始建于XXXX年，现隶属XXXXX集团公司。工厂占地面积XX万平方米，其中厂区占地面积XX万平方米，生产厂房建筑面积XX万平方米，共有员工XXXX人，是具有“二七”革命传统的百年老厂，属于国家大型一类企业。
2、XXXX住宅区：住宅区面积共计XX万平米，分布XX个宿舍区，居民XXX余户。
以上报告如有不妥，敬请批复为盼
申请单位（公章）：
申请日期：20xx年xx月xx日
【企业物业管理】相关文章：
企业物业管理11-15
企业物业管理职责10-26
（精品）企业物业管理职责10-26
企业物业管理职责9篇（精选）10-27
物业管理企业如何激励自己的员工04-03
企业物业管理职责9篇（热门）10-26
企业物业管理职责常用（9篇）10-26
什么是物业管理04-02
物业管理规定09-29