物业设施设备管理制度（通用14篇）
在不断进步的社会中，我们都跟制度有着直接或间接的联系，制度是在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范。那么制度的格式，你掌握了吗？以下是小编精心整理的物业设施设备管理制度，仅供参考，大家一起来看看吧。
物业设施设备管理制度 1
1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻预防为主方针，防止安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的`相关措施。
10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。
物业设施设备管理制度 2
1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。
3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。
4、交接班规程
（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。
（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。
（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。
（4）交接班时主要做好五交——交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态。交班后，双方在交接班记录上签字确认。
（5）下列情况下不得交接班：
①没有完全达到五交规范要求时。
②接班人未到岗，交班人不准下班。
③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。
④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
物业设施设备管理制度 3
1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。
2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。
3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。
4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《xx市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。
物业设施设备管理制度 4
1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
物业设施设备管理制度 5
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。
（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。
（3）维修主管应督导维修人员按时作业。
（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。
（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。
4、保养
（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。
（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。
（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。
（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。
（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令（第373号）《特种设备安全监察条例》执行。
（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。
（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
物业设施设备管理制度 6
1、必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。
2、如因紧急维修，必须对用户使用产生影响时，须立即通知客服部，并由客服部向受影响之用户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。
3、如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对用户的影响，并立即通知有关供应商的'保修负责人。
4、紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向专业工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告由工程部经理负责存入设备维修档案备查。
物业设施设备管理制度 7
1、目的
对设施设备技术资料进行掌握,确保设施设备的可追溯性。
2、适用范围
适用于公司管辖物业内设施设备技术资料的管理和掌握。
3、职责
3.1工程技术部办公室负责对技术资料建档并进行管理和掌握。
3..2工程技术部文员负责技术资料的收集、登记、存档、保管、使用、分发、借用、作废等详细工作。
3..3各管理处负责本管理处所辖物业设施设备的资料管理。
4、操作步骤
4.1技术资料的收集
4.1.1新购设备技术资料的收集
4.1.1.1新购设备进行开箱验收时,工程技术部文员负责收集设备随带的技术资料。
4.1.1.2设备技术资料的原件应交工程技术部办公室归档保存。如使用部门需要技术资料,工程技术部档案员可对其进行复印,并将复印件供应给使用部门。
4.1.1.3复印份数及分发状况必需照实记录。
4.1.2新管理小区技术资料的收集
公司新接管小区的技术资料由接管验收小组负责与开发商进行交接。接管验收完毕后,接管验收小组负责将技术资料(包括各种图纸、设备资料等)交工程技术部归档保管。小区可保留备份件或复印件。
4.1.3其他技术资料的收集
4.1.3.1工程技术部文员平常应留意收集国家、地方或有关部门发布的与设备有关的各种法律、法规、标准、规范。
4.1.3.2工程技术部文员平常应留意收集有关设备及设备厂家的最新技术资料。
4.2技术资料的存档
4.2.1技术资料归档保存前须经工程技术部经理审批。
4.2.2工程技术部文员负责对技术资料进行编号。
4.2.3工程技术部文员应建立“技术资料登记表”,记录该资料的名称、编号、来源、原件保存部门、副件、复印份数及复印件保存部门等。
4.3技术资料的使用
4.3.1技术资料如有分发需要,应由工程技术部经理确定分发范围,核定分发数额。由文员进行复印,核对无误后并进行分发,同时填制“技术资料发放表”。
4.3.2公司员工需要查阅相关的设备技术资料,必需出示部门负责人的批条,并经工程技术部经理同意。
4.4技术资料的作废
4.4.1符合作废条件的技术资料应予以处理
以下状况技术资料要进行作废处理:
a)该技术资料与国家、地方、有关部门发布的各种现行的法律、法规、标准、规范有严峻抵触,或被其明令禁止;
b)已被淘汰的设备的.技术资料;
c)因本身存在较大错误,被原发布单位用新的资料予以替代的技术资料。
4.4.2技术资料作废须由文员上报工程技术部经理批准。
4.4.3已经发放的技术资料由工程技术部办公室按“技术资料发放表”限期三日收回。
4.4.4全部作废的技术资料必需加盖“作废”章,同时填写“作废技术资料处理记录表”,并由工程技术部经理批准后定期统一销毁。
4.4.5因任何目的需要保留的作废文件,须经工程技术部经理批准后,加盖“保留”章后方可保留。
5、记录
技术资料发放表
技术资料登记表
作废技术资料处理记录表
物业设施设备管理制度 8
各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。
一、设备管理组织机构
物业总公司设备工程主管
分公司（处）设备维修主管
电工班水暖班瓦工班热力站
二、设备设施技术资料管理
设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的`建立和管理。
1、设备分类：
a、供暖、供热水设备；
b、供电设备；
c、给排水设备；
d、通讯设备；
e、交通运输设备；
f、办公设备
g、生活设备
h、机械加工设备
i、土建设备
j、社区文化宣传设
k、社区文娱健身设施
l、其它设备
2、设备设施编号：已经安装完毕并验收合格的设备设施，在转入固定资产的同时，均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份，由主管部门和财务部各执一份。
3、设备设施台帐和卡片的管理：
a、台帐和卡片由设备管理员管理，财务部由分管设备的财会人员负责。
b、集团新添设备设施和退出使用的设备设施，凭有关凭证，记入台帐卡和销帐注销卡片。
c、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等，都应根据有关凭证登记在卡片内，集团内部调配转移时，卡片随机转移接收单位。
4、设备设施的档案管理：设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料，通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果，是完善管理的重要依据和条件。
a、要为每台设备建立档案，一台设备一个档案，袋内主要内容为：设备选型和技术经济论证报告书；设备购置意向书和竞标内容；购置合同或协议签字副本；设备验收合格证；设备装箱单及开箱检验记录；进口设备索赔相关资料；设备安装记录和验收移交记录；设备登记卡片；设备调试、运行记录；设备故障分析报告、事故报告；设备定期检查和监测记录；设备维修、检修工作记录；设备报废申请和记录、其它记录。
b、设备施档等管理原则和办法：设备设施档案内主管单位资料室统一管理，设备设施档案应建立目录和索引。设备档案原则上不外借，只供查阅，特殊需要，需经主管单位领导批准。
三、设备设施的日常管理：
1、新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。
2、在用设备设施分级管理，责任落实到部门、班组和个人。
四、设备的日常使用和维护：
1、设备在使用操作过程中，操作人员必须熟练掌握设备的结构、性能、维护和技术、安全等方面的业务知识，熟悉所操作的设备的关键部位，严格遵守本工种的技术安全规程。
2、设备的日常维护保养要落实到人，表面保持整洁，安装要牢固可靠，部分设备设施要按时加油，润滑油装置种类齐全并符合技术规定。
3、设备在使用过程中，操作人员必须做到；三好；即管理好、使用好、维修保养好。
五、设备的调迁、租赁、报废：
1、集团设备因需要内部调迁使用部门，必须由主管领导批准，交接双方共同检验设备现状，签字并移交附属设施物品。
2、集团的设备向外租赁，需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现，经集团总裁批准后方可租赁。
3、设备报废由使用部门提出申请，有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定，并写出报告，经总裁批准后方可办理报废手续。
六、设备事故：
4、设备事故类别：
a、一般事故（直接损失在500元以下）
b、设备大事故（直接损失在2000元以下）
c、重大设备事故（直接损失在2000元以上）
5、事故责任划分：
a、由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。
b、因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。
c、设备在正常使用下，因自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设备事故属自然事故。
6、设备事故处理：
a、一旦设备发生事故，设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因，确定事故类别、责任并写出报告和处理意见。
b、一般事故由主管单位领导做处理决定。
c、大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。
七、设备的维修保养：
1、要根据本部门所管设备的性能特点，使设备的维修保养各项规定落实到人，多人操作的设备每一台都要有专人负责，集团公用设备指定专人保管维护，根据设备实际使用情况建立日常检查保养制度和定期检查保养制度以及日常巡回检查制度。
2、考核指标：
a、设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。
b、故障停机率小于3%。
c、一、二级保养完好率98%以上。
d、巡回检查率达100%。
3、交接班制度：交班作者下班前，负责清扫卫生，完成本班次交班设备运转记录并签字；接班操作者必须提前十五分钟到达岗位，对照交班记录认真检查设备运转情况，发现问题及时提出，必要时拒绝接班，请主管负责人协调处理。设备运转记录应字迹清晰、描述真实，各类记录不准撕毁和丢失。
物业设施设备管理制度 9
房屋设备管理是充分发挥房屋使用功能的保障；是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的措施；是推动房屋建筑设备现代化的动力；是为业主提高经济效益，实现物业保值、增值的重要手段。有关资料表明，较高档次建筑设备投资已达到工程总投资的70％，所以物业设备的管理是物业管理的基础之一。若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使企业甚至国家遭受重大的经济损失。因此，如何提高设备管理水平及保障设备安全、经济运行，节能降耗，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。
一、东南·豪门世家物业项目概况
东南·豪门世家物业项目地处泉州市南安水头经济文化中心商业圈（市民广场），是南安市水头镇高档的商住结合高层建筑。建筑面积11.8万平方米，高度70米，地下1层，地上20层，由4幢21层的楼宇组成，主要由住宅、商业商场（商业步行街）、地下停车场三部分组成。2006年7月竣工交付投入使用，住户540户，业主入伙交房率接近98%，商场店铺出租率已经达到了100%。东南·豪门世家物业项目的特点是：楼层户数多（每层8户），功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。东南·豪门世家物业项目机电设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求也相对较高。东南·豪门世家小区除设有中央空调系统，给排水、排污系统，高低压供电系统，门禁对讲系统，电梯系统，还设有楼宇监控系统，通信系统，办公、保安、消防系统。
二、物业项目中设备管理的重要性
作为物业服务企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设备一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的'承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。同时，若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。
三、设备管理的内容
1、组织管理。包括设备管理工作目标的确定和开展，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。
2、设备前期管理。包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。
3、设备固定资产管理。包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。
4、设备使用与维护管理。包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。
5、设备修理管理。包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及设备配件管理等。
6、设备状态管理。包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。
7、设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。
8、动力设备（管网）管理。包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。
9、设备经济管理。包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。
10、设备信息系统管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。
四、做好设备管理应具备的基本条件
目前，物业服务企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备进行有效地综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业服务企业解决制约其发展的重要环节。
（一）树立现代化的科学管理思想
设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。
（二）完善设备管理组织和管理制度
根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。
（三）采用先进的设备管理方法
推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高设备管理水平；应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。
（四）使用先进的设备管理工具
根据需要积极推广使用先进的设备管理工具，提高设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设备信息管理水平，采用先进的设备诊断仪器对连续运行的设备进行自动检测和控制，在设备修理中采用各种精密检测器具以提高修理精度等。
五、现代化设备带来新问题的解决措施
现代化设备在东南·豪门世家小区的大量使用，使物业服务企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况。比如，工程技术人员流动性大，素质水平参差不齐，对物业管理行业了解不深，积极性不高，在客户报修服务中，客户满意度较低，同时体现出设备管理体制不完善。还有，设备管理的基础资料不全，在维修保养设备时因没有资料而无法达到设备维修的及时性与完好性，影响服务质量；现代化设备的大量使用，造成线路复杂，供电电流大，变配电设备供电负荷大等等，面对新问题，东南·豪门世家小区采取了如下解决对策：
（一）建立先进的设备管理体制。按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点等各种因素，实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。
（二）保证良好的设备运行环境和工作环境。比如干净整洁的环境卫生。在整个设备层内无垃圾、无污渍、无杂物、无粉尘，所有设备、管道、控制柜（箱）内无积尘。良好的环境照明。设备层到处是明亮如白昼，设施设备的运行情况和运行状态一目了然，设施设备的初期故障一眼可见。合理的环境温度和湿度。管道无锈蚀，所有管道、阀门无漏水、渗水、滴水、冒水、地面无积水。
（三）建立完善的设备管理规章制度。设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；固定资产管理制度；培训教育制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。
（四）做好设备管理的基础资料工作。基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代化手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：设备的原始档案、设备卡片及设备台帐、设备技术登记簿、设备系统资料，即竣工图、系统图等。
（五）做好供电安全保障工作。东南·豪门世家物业项目通过对变配电设备供电安全隐患进行检查、整改，使变配电设备达到完好性，保障设备“安全、可靠、经济、合理”地运行。
（六）做好设备运行节能管理。东南·豪门世家小区通过减少能量消耗、更新设备、有计划的维修保养及运行管理等措施，达到了节能降耗的目的。
近十年来，我国城市现代化建设突飞猛进，各种商业楼宇、金融中心、豪华住宅如雨后春笋，使得物业管理这一新兴的服务行业面临繁杂的现代化管理问题，特别是设备管理，其管理水平将直接反映一个城市的管理能力，反映我国物业管理现代化的程度，我们的物业现代化管理任重道远。
物业设施设备管理制度 10
一、食品处理区应按照原料进入、原料处理、半成品加工、成品供应的流程合理布局设备、设施，防止在操作中产生交叉污染。
二、配备与生产经营的食品品种，数量相适应的'消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防属、防虫、洗涤以及处理废水，存放垃圾和废弃物的设备或设施。主要实施一采用不锈钢易于维修和清洁。主要设施宜采用不锈钢，易于维修和清洁。
三、有效消除老鼠、蟑螂、苍蝇及其他有害昆虫及其孳生条件。加工与用餐场所(所有出入口),设置沙门、沙窗、门帘和空气幕。如木门下端设金属防鼠板，排水沟、排气、排油烟出入口应有网眼孔径不小于6mm的防鼠金属格栅或网罩;距地面2m高度可设置灭蝇设施;采取有效“除四害”消杀措施。
四、配置方便使用的从业人员洗手设施，附近设有相应清洗消毒用品。干手设施和洗手消毒方法标示。
五、食品处理区应采用机械排风、空调等设施，保持良好通风，及时排除潮湿和污浊空气。
六、用于加工、储存食品的工用具、容器或包装材料和设备应当符合食品安全标准，无异味、耐腐蚀、不易发霉。
七、应当定期维护食品加工、储存、陈列、消毒、保洁、保温、冷藏、冷冻等设备与设施。校验计量器具，及时清理清洗，必要时消毒，确保正常运转和使用。
物业设施设备管理制度 11
一、设备维护四项要求：
1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠；
2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好；
3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁；
4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程及交接班制度。
二、给排水设备：
（一）水泵房管理制度：
1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内；
2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟；
3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。
（二）二次供水设备卫生监管规程：
1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管；
2、水箱清洁员需持有有效的"健康证"操作；
3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。
（三）给排水设施维护规程：
1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验；
2、对泵进行维护保养；
3、检查闸阀的磨损状况；
4、加强对给排水管的维修保养。
三、供配电设备：
（一）电气维修安全管理规程：
1、电气维修人员必须持证上岗；
2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具；
3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况；
4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行；
5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时，应安装隔离挡板，并有专人监护；
6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂"禁止合闸，有人作业"的标识牌；
7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。
（二）配电室管理制度：
1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内；
2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计；
3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项；
4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报；
5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误；
6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室；
7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌；
8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意；
9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等；
10、认真执行交接班制度；
11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。
（三）停电操作规程：
1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工作，严禁合闸”标识牌；
2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等；
3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作；
4、当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。
四、电梯：
（一）电梯机房管理规定：
1、每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物；
2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度；
3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具；
4、毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作；
5、机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。
（二）电梯的日常检查和维护：
1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清扫，保持设备本色；
2、制动器的'动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢，清除外部灰尘和油垢；
3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁；
4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。五、消防监控系统：
（一）火灾报警控制系统维保程序：
1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏；
2、月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环境影响导致烟雾感应器、温感器脏污应及时清洁；
3、年检：逐个拆下烟雾感应器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固；
4、喷烟检查每个烟雾感应器报警的正确性。
（二）烟与温感器系统的保养程序：
1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号，应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理；
2、每月抽取总烟雾感应器的5%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的10%直至全部合格为止；
3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查；
4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。
六、房屋设备分类与管理：
（一）房屋建筑卫生设备：
（1）室内给水设备：通常分为生产给水设备、生活给水设备和消防给水设备；
（2）室内排水设备：通常分为生活污水管道、工业区废水管道、室内雨水管道；
（3）热水供应设备：一般由加热设备、储存设备（主要指热水箱）和管道部分（热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道）组成；
（4）供热设备：包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种；
（5）消防设备：目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备；
（6）通风设备：包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等；
（7）空调设备：大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用分体式空调机。
（二）房屋建筑电气设备：
（1）供电及照明设备：变压器房内的设备、配电房内设备、配电干线和层配电箱；
（2）弱电设备：主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等；
（3）电梯设备：其设备组成部分主要有传动设备、升降设备、安全设备、控制设备和防雷装置。
（三）、设备的登记与建档：
（1）物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。
（2）设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。
（3）设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。
（四）设备管理内容：
（1）设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。
（2）设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。
（3）运行和维修既可统一管理，也可分别管理。
（4）房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。
物业设施设备管理制度 12
1.0 目的
通过对报修维修过程的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。
2.0 适用范围
适用于对业户、房屋本体及公共设备设施的报修维修的管理控制。
3.0 作业内容
3.1 维修过程安全要求：执行《维修安全作业指导书》中相关条款。
3.2 维修过程对环境保护要求
3.2.1 在作业前，按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。
3.2.2 在维修工作过程中，尽量做到节电节水，减少能源或维修材料的浪费。
3.2.3 所有维修人员完成工作后，要清理干净现场，并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。
3.2.4 电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料，应集中回收并分类处理。
3.2.4 电气焊作业中产生的`焊渣会对土壤造成污染，应对清理干净作业地面。
3.2.6 泥瓦工作业过程中，搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时，会产生粉尘，应做好防止粉尘扩散措施，并尽量使用散装水泥。产生的余渣余土应用垃圾袋装好后，交垃圾站处理。
3.2.6 油漆作业过程中，应做好防止油漆、天那水泄漏的措施;工作完成后，油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应交垃圾站单独处理。
3.2.7 空调 (压力容器) 作业：产生的废余冷冻剂、冷冻油及其桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应应集中回收单独处理。
3.2.8 制冷剂泄漏的控制：在日常维修过程中进行制冷剂泄漏检查，制订对业户户内空调单元柜机系统的年度维修保养计划，并按计划做好维修保养工作，减少制冷剂的泄漏。
3.2.8 给排水(管道)作业：产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品，应集中回收再处理。
3.2.9 作业完成后，如产生废旧料，应填写《废旧料处理记录表》。
3.3 维修服务质量管理及控制过程要求
3.3.1 业户报修受理
1. 客户服务中心设置报修电话，并保证24小时有人接听、受理。
2. 业户报修时，受理人应对报修单位地址或名称、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录，并填写在《顾客信息受理记录》中，应在3分钟内将信息反馈给工程组。
3.3.2 接到报修信息后，工程组应按以下过程进行:
(1) 一般性故障维修处理
内容和要求：换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水、空调不凉或有噪音等。维修人员接到报修电话后，应在15分钟内上门开展维修服务;如维修人员人手不足或遇到维修任务繁忙时，但需事先致电业户预约说明情况和另行预约维修时间。
(2)紧急性故障维修处理
内容和要求：电气火灾、主进线断路跳闸、业户房门反锁关人、大面积跑水或漏水、电梯关人或卡人等。维修人员应当立即在10分钟内赶到现场进行紧急处理，如有需要可立即通知相关部门等或其他所有可予以协助的人员参加抢修。
3.4 维修任务完成后的现场处理
3.4.1 维修人员在维修工作结束后，应恢复原来物品、家具的摆设，并将维修现场打扫干净。
3.5 维修费用收取
3.5.1 对于收费项目，维修人员在进行维修工作前应事先向业户告知是按公司批准的《费用收取标准》执行，在获得业户同意后方可进行维修及收费。
3.5.2维修人员完成维修任务后应交维修主管和业户对维修结果进行签字确认，并请业户在《派工单》上对我们的维修服务予评价。
3.5.3每月24日前工程组负责将当月需收费的《派工单》“交财务收费” 联交给给收费处统计并统一月结收取，任何维修人员均不得直接向业户收取费用，否则属贪污行为。
3.6维修回访
3.6.1 工程组完成维修任务应及时将《派工单》“回访” 联交给客户服务中心在两个工作日内对以下维修项目进行回访 ( 如有需可增加维修回访项目)：
(a) 风机盘管有噪音、水盘堵水漏水;
(b) 空调柜机跳机;
(c) 马桶、地漏堵水漏水、水龙头更换，水管大面积漏水跑水;
(d) 电器烧坏、开关跳闸、短路故障;
3.6.2 客户服务中心在回访过程中填写《回访记录表》。
3.7 维修情况统计
3.7.1 依据《派工单》，工程组应每一个月统计一次报修维修的及时率、维修合格(满意)率。
4.0 异常情况处理
4.1维修过程应急事件处理：参照《应急事件处理作业指导书》相关要求执行。
物业设施设备管理制度 13
一、目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。
二、适用范围
适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。
3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。
四、程序要点
1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定
（1）每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
（2）《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
①供配电设备设施使用的频度；
②供配电设备设施运行状况（故障隐患）；
③合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。
（3）《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容；
②具体实施维修保养的时间；
③预计费用。
2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。
3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4、变压器维修保养
（1）外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
（2）外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：
①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；
②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；
③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；
④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；
⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。
（1）刀开关维修保养：
①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧；
②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；
③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；
④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
（2）熔断器的维修保养：
①新熔体的.规格和形状应与更换的熔体一致；
②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。
（3）交流接触器维修保养：
①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢；
②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
④清洁铁芯表面的油污及脏物；
⑤拧紧所有紧固件。
（4）自耦减压启动器维修保养：
①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0。5MΩ，否则应进行干燥处理；
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
（5）电容器维修保养：
①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；
②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；
③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；
④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
（6）热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
（7）断路器（自动空气开关）维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；
③断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；
④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；
⑤各传动机构应注入润滑油；
⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；
⑦检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；
⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；
⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；
⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
（8）二次回路维修保养：
①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管；
②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。
（9）主回路维修保养：
①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；
②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；
③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。
8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。
10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
五、记录
1、《维修保养年度计划表》
2、《维修保养年度计划表》
3、《申请延时维修保养表》
4、《外委维修保养申请表》
5、《停申请表》
6、《事故报告》
7、《备品、备件计划表》
物业设施设备管理制度 14
1、目的
为规范设备验收、安装和移交程序，特制定本规程。
2、适用范围
适用于公司管辖范围内新购设备的验收、安装和移交。
3、职责
3.1公司工程技术部负责组织验收、安装和移交工作。
3.2设备购置和使用部门参与验收、安装和移交工作。
4、操作步骤
4.1设备验收
4.1.1设备到司前工程技术部应组织人员熟悉设备的`有关资料，准备好各种表格、测量工具，做好对安装操作人员的培训。
4.1.2工程技术部、设备采购部门及设备使用部门一起参加验收工作。
4.1.3具体验收操作步骤详见《设备验收规范》。
4.1.4设备技术资料应集中交付工程技术部归档保存，使用部门可保留复印件。
4.1.5对开箱检验中发现的质量缺陷和问题，应当场由买卖双方查看和确认，并如实填写在“设备开箱验收单”中。
4.1.6验收工作结束后，由工程技术部负责填写“设备开箱验收单”。
4.1.7验收不合格的设备，由采供人员与供货方交涉和处理。验收中发现问题的应及时向有关方面查询或索赔。
4.1.8对本公司无法验收的，由工程技术部报告主管副总经理和总经理批准后，委托第三方验收。工程部、设备采购部门及设备使用部门协同参加。
4.2设备安装和调试
4.2.1设备安装与调试工作由工程技术部负责。工程技术部既可独立完成该项工作，可委托专业安装单位进行安装、调试。
4.2.2设备安装前应确定安装方案，准备安装工具并选择合理的安装地点。
4.2.3设备安装应按说明书和机械工业部《设备安装验收规范》的规定实施。安装后应填写“设备安装验收交接报告单”。
4.2.4设备安装完毕后，必须由安装单位负责，工程部监督进行调试，调试工作包括对设备的全面清洁、校正、润滑和试运转。
4.3设备移交
4.3.1工程技术部、设备采购部门、设备使用部门负责对设备进行安装验收。
4.3.2设备安装验收时，必须具备以下材料：“设备开箱验收单”、“设备安装验收交接报告单”、试运转记录以及设备附带的所有技术资料和出厂合格证书。
4.3.3设备验收
设备验收包括以下内容：
(a)对各种材料的研究确认；
(b)对设备的精度检测；
(c)设备空载及负载运转情况。
4.3.4设备被确认为符合技术要求、环保要求后，各验收部门应填写“设备安装验收交接报告单”，将设备移交给使用部门。
4.3.5设备运行过程中需使用的专用工具移交给使用部门保管，其他工具由工程部保管。
4.3.6设备有关资料交工程部办公室存档管理。
5、相关文件
《设备验收规范》
《设备安装验收规范》（国家法规）
6、记录
设备开箱验收单
设备安装验收交接报告单
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