小区物业管理制度（精选15篇）
在不断进步的社会中，制度对人们来说越来越重要，制度是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。那么你真正懂得怎么制定制度吗？以下是小编为大家收集的小区物业管理制度，欢迎大家分享。
小区物业管理制度 1
为保持干净整洁，使住（用）户享有优雅舒适的`生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。
（一）清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。
（二）严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。
（1）每天清扫行车道路两次，上下午各一次。
（2）每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
（3）每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。
（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。
（5）每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。
（6）每季度疏通沙井一次。
小区物业管理制度 2
1、目的：
加强小区停车场的管理，保障私人车位使用权不受侵犯，保障停车有序和安全。
2、适用范围：
适用本小区车辆管理。
3、引用文件：
质量手册
4、职责：
保安服务部按《车辆通行、停放收费办法》为小区住户提供车辆停放车位服务，并做好登记和宣传工作。
保安服务部的'车管员、保安员负责日常的车辆停放秩序、车辆安全管理。
保安服务部主任负责对车管员、保安员工作监督与检查。
5、工作程序：
对使用小区各种车证车辆管理：
1）保安服务部每年根据住户租用车证期限，到期发放《车位续租通知单》，通知住户到经营管理部办理续租、换证、收费手续。
2）住户续租车位、更换停车证要填写《机动车位登记表》并请住户将车证放在明显处。
3）对持有小区车证的车辆进入小区时，由保安门岗确认其合法性后，打手势放行。
4）每日20时至次日6时前，持小区车证的车辆进出小区时，须在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》中进行登记。
5）每日6时至20时前持小区车证的车辆进出小区时无须登记。
无证车辆管理：
1）此类车辆是指各大公司办理公务，探亲访友者所乘车辆。
2）无证车辆进入小区时，保安人员问清去向，所办何事，填写在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》和《会客证》，并告知司机不能占用私人车位，如果占用，必须在17：00前离开，以免影响个人使用。
3）此类车辆未经保安保安服务部同意一律不得在小区过夜。
搬家、拉物车辆管理：
1）住户搬家需到经营管理部填写《出小货物登记单》，将大件物品填写在物品名细项目内，经门岗验证无误后方可放行。
2）住户委托他人协助搬家、搬物时，需在《出小区货物登记单》受托人项目中填写姓名及证件号码。
3）住户拉物出小区时，由门岗确认合法性（指确实时住户本人）由门岗填写《出小区货物登记单》由住户签字，即可放行。
4）除以上程序外，小区内车辆管理执行《车辆管理规定》。
停车场的标识：
地面停车位的标识：地面停车场由交通管理局划制的长5m，宽的车位线，喷制车位号。
地下车库的标识：在入口处挂有限高的标志牌，车位线和车位号同地面停车场相同。
在工作过程中，使用《物业管理服务规范用语》。
6。支持性文件与质量记录：
《车辆管理规定》
《地下车库车辆管理规定》
《机动车车位登记表》
《机动车出小区登记表》
《机动车进小区登记表》
《地下车库车辆登记表》
《出小区货物登记单》
《会客证》
小区物业管理制度 3
一、制定本制度的目的、范围
目的：规定本公司管辖各小区内保洁工作的职责程序和要求。对保洁工作质量实施控制，为业主户创造一个清洁的生活和工作环境。
范围：适用于某小区楼内和楼外的清洁管理。
二、各自职责
1、各项目管理处负责组织和检查指导清洁工作。
2、保洁员按规定的卫生标准进行保洁。
三、原材料保证措施
1、打扫楼内的保洁员每人配备扫把、拖把、水桶、簸箕、抹布；
2、打扫室外保洁员配备扫把、大扫把、刷子、垃圾装运车等。
3、管理处负责人每周检查一次清洁工具使用保管情况，发现问题及时处理和补发，确保清洁工作需要。
四、督导检查
1、管理处负责人每天要对保洁工作进行检查，并将检查结果记录在清洁卫生检查表；
2、项目经理每月对保洁员的工作质量和效果进行检查；
3、公司每季度检查一次某小区的清洁工作情况并指导工作。
五、日常保洁部分
（一）、室内保洁
1、电梯保洁每天两次；
2、每天清扫、拖抹楼道一次；
3、擦抹楼道内的`公共设施设备每周一次；
4、在8：00—17：30，要保持地面无杂物，公共设施无灰尘。
（二）、室外保洁
1、一天两次清扫道路、公共场地等；
2、清运垃圾桶、果皮箱内的垃圾；
3、在8：00—17：30，要保持道路、公共场地等场所无杂物。
（三）、清洁方法
1、楼道清洁
（1）、先清扫电梯轿厢并拖抹内地板，按《不锈钢的清洁》程序清洁电梯内壁；
（2）、从顶层自上而下清扫、拖抹楼道；
（3）、用抹布擦抹各层的公共设施设备；
2、窗户清洁
（1）、使用抹布蘸取洗涤净或去污粉抹净所有窗框。
（2）、用铲刀铲除玻璃上的污迹。
（3）、用玻璃刮带海绵的一侧蘸取玻璃清洁剂抹净内外，再用清水彻底清洗。
（4）、用玻璃水刮刮净水迹。
3、灯具的清洁
（1）、关好电源，取下灯罩。
（2）、用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。
（3）、将抹干净的灯罩装上。
4、不锈钢的清洁
（1）、先用中性清洁剂溶液抹表面，再用无绒抹布抹净表面水分。
（2）、至少许不锈钢油于抹布上对其表面进行擦抹，使表面保持光泽；
（3）、用无绒干抹布擦抹。
5、喷水池的清洁
（1）、平时清洁：用捞筛打捞喷水池漂浮物。
（2）、定期清洁：
a、打开排水阀门，放至50cm时，保洁员入池清洁；
b、用长柄手刷加适量清洁剂自上而下刷洗；
c、擦抹池内灯饰、水泵、水管、喷头上的青苔污垢；
d、排尽池内污水并对池底进行拖抹；
e、注入新水，清洗水池周围污迹。
6、雨污水管井的疏通
（1）、用铁钩打开检查井盖；
（2）、用长竹片捅捣管内粘附物；
（3）、冲刷管道内壁；
（4）、放回检查盖，清洗地面污物。
（四）、垃圾处理
1、生活垃圾的处理
（1）、业主将生活垃圾装入塑料袋中，放到楼道垃圾桶内；
（2）、保洁员每天早晚两次将桶内的垃圾送到垃圾中转站；
（3）、环卫部门每天两次运送垃圾，做到日产日清，不过夜。
（五）、应急措施
1、突发火灾应急措施
（1）、救灾结束后，经消防部门许可，组织保洁员参加清理工作；
（2）、清运火灾残留物，打扫地面；
（3）打扫地面积水。
2、雨污水井、管道、化粪池堵塞的应急措施
（1）、维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外移造成不良影响。
（2）、该责任区保洁员协助维修工处理；
（3）、捞起的杂物直接装上垃圾车，避免二次污染；
（4）、疏通后，迅速打扫地面被污处。
3、暴风雨过后的应急措施
（1）、及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾、纸屑、树叶等；
（2）、查看各责任区内雨污水井是否畅通。
（六）、消杀服务
1、主要针对老鼠、苍蝇、蚊子；
2、定期对雨污水井、化粪池、垃圾中转站、绿化带等易引发和滋生蚊蝇虫鼠的发源地和聚集地进行喷药、投药。
（七）、保洁质量标准及保洁频率
分类项目质量标准方法及保洁频率
1、电梯厅门、内壁无污迹、印迹，有金属光泽擦抹若干次/天、消毒1次/周
2、地板无烟头、纸屑、污迹等拖抹2 次/天，全天保洁
3、内外按键无污迹、印迹擦抹若干次/天
4、轿厢照明灯擦抹1次/周
5、楼内楼道梯级无烟头、纸屑、污迹等清扫、拖抹1次/天
6、单元门无广告、无灰尘擦抹若干次/天
7、扶手无灰尘、无污迹等擦抹2次/天
8、消火栓箱、灯开关报警按钮等无广告、无灰尘、无蜘蛛网擦抹1次/天
9、地下室无回尘、无杂物清扫1次/天，拖抹1次/2天
10、楼顶、雨篷无杂物、排水通畅清扫1次/天
11、天棚、转角扫尘无灰尘、无蜘蛛网清扫1次/半月
12、楼道玻璃无污迹、无明显灰尘请刮1次/月
13、楼道灯、烟感探测器、喷淋头无明显灰尘、无蜘蛛网外擦抹1次/月，内抹1次/半年
14、楼外卫生道路、人行道防滑瓷砖无明显污迹清扫2次/天，冲刷1次/天
15、停车场无杂物、无油污清扫2次/天，随时中点除污
16、散水坡无泥沙、污垢、杂物等清扫2次以上/天
17、绿化带无烟头、纸屑、枯枝败叶等清扫2次以上/天
18、宣传栏无积尘、无广告、无污迹擦抹1次/天
19、路灯（柱）无污迹、无广告擦抹1次/天
20、消火栓无积尘、无广告、无污迹擦抹1次/天
21、岗亭无污迹、无杂物擦抹2次/天
22、垃圾楼外表干净、无污迹擦抹1次/天，冲刷1次/周
23、雨污水井水流畅通、井盖无污迹疏通1次/周
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1、小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区秩序维护员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进入停车场。
3、车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。
4、车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的.进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。
7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
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1、协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2、负责对住宅小区供电系统的养护维保操作，制订住宅小区供电设备的维修、检修计划。
3、住宅出现供电故障之后，必须立即派出；谨记停电时，及时启动柴油发电机，保证强电系统的`基本运作。
4、负责住宅小区业主二次装修工程的监管工作。
5、根据强电系统运行情况，制订切实可行的节能供电措施。
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为规范物业管理中给排水管理服务工作，明确给排水管理工作内容，特制订如下管理制度：
一、管理责任
1、管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。
2、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。
3、实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。
4、管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。
二、巡视制度
1、定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。
2、发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。
三、保养制度
1、注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。
2、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。
四、检修制度
1、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。
2、供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的`巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。
五、正常给排水
1、管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。
2、运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。
六、正常停水
1、当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。
2、当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。
3、由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。
七、水质保障
1、每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。
八、异常情况处理
1、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。
2、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。
3、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。
4、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。
5、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。
6、化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。
7、当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。
8、认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。
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财务管理由公司财务部指导，在客户服务中心设专人负责收费和会计工作。按国家规定执行《施工、房地产开发企业财务制度》设立帐目。客户服务中心于每年年初对当年的财务收支情况作预算，预算内容包括：
收入：
1、物业管理费按当年管理合同约定及相应空房率作出预算
2、停车费依场地实际情况，按物价局审批的标准收费
支出：
1、人员工资按相应管理规模配备人员预算工资总额
2、人员相关福利费用按国家规定三金标准计提，工作人员工作制服、劳保费用核算
3、日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护、更换工程易耗品费用核算
4、保洁费用按日常保洁消耗品、定期消杀费用、日常垃圾清运、化粪池清运费
5、保安费用对讲机、巡更机以及日常工作消耗费用
6、绿化费用按盆摆、绿地养护费用核算
7、办公费用办公用品、通讯费用、交通费用等
8、固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限法计提折旧
9、税费以预算收入按xx市相关规定计提
10、保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用
决算：
次年一月份对上年度实际管理收支情况计算，并与预算作总结对比，作出决算，同时再提出新的一年的财务预算。
1、物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法
物业管理费可按业主的意愿采取每半年或三个月一期收费，代收代缴的水、电费用按自来水公司、供电局同期抄表收费时间收取。每期收费一周前，由财务人员填写缴费通知单告知每户业主本期应缴管理费、水费、电费、公摊水电费明细。为方便业主缴费，客户服务中心采取周一至周六有专人负责收费（可电话预约上门收费），以及征得业户同意后还可为业户办理委托银行代扣费用等多种收费方法。
2、专项资金管理及使用
专项资金管理及使用：我司将严格按照建设部、财政部联合下发的《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》的相关规定加以执行。该规定中维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部基字[1998]7号）的规定，专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的`大修、更新、改造。此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内，故较少使用。在此后的管理年度，我司每年会结合房屋年度维修计划作出预算，报开发商或业委会认可使用。如有突发的较大维修事项，我司将在一周内向开发商或业委会提交维修方案，报批后组织实施。
3、针对xx市场能源费单独收取现状的说明
收缴办法及收费依据，根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知的第二条规定：
a、公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。
b、多层、小高层商住楼、别墅的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主（住户）公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会确定具体分摊办法，未成立业主委员会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行：
1、对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户合理分摊。
2、电梯电费由物业产权人，按房屋的楼层分段按户合理分摊。
3、水泵用电按用水量为系数合理分摊。
4、变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。
物业管理单位在物业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养费用在公共维修金中开支；大额维修更新费用按国家有关规定执行。
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物业小区保安警用器械管理规程
一、目的与适用范围
本规程规定了保安警用器械管理的职责和方法，保证器械功能完好、正常使用。
适用于保安警用所有器械。
二、职责
1、当班保安员负责正确使用、妥善保管器械。
2、保安大队负责保安器械的采购、发放、送检。
3、管理处负责本小区保安器械的管理。
三、工作规程
1、对讲机管理
（1）对讲机是保安员执行任务的工具，属于公司的公共财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的`正常使用。
（2）对讲机只供员工值勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情 况须由管理处领导同意方可。
（3）对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报主管领导批准。
（4）对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏照价赔偿。
（5）员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时互相推卸责任。发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理。
（6）对讲机充电器由相应的班长领用，妥善保管、正确使用。
2、警棍的管理
（1）警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器。
（2）所配警棍只供当班保安员执勤时携带和在紧急情况下使 用，非值班、执勤人员严禁佩带和使用。
（3）严禁将警棍提供他人，无特殊情况或未经管理处主任批准，严禁带出。
（4）严禁用警棍嘻戏打闹，严禁将警棍交与他人玩耍。
（5）执勤保安必须将警棍随身携带，不得随意搁放或托他人代为保管。
（6）使用人员要爱护使用，如有丢失或非因公损坏要予以赔偿，当分不清具体责任人时，由该岗位人员共同赔偿。
（7）交接班时，交接班人员要进行器械和其他物品交接验收工作，确保其处于完好状态。
四、文件和记录
1、保安一日工作情况记录
2、领用物资记录
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为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
5、日常维护与紧急事件处理。
（１）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。
（２）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（３）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
6、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的.绿化管理规定。
7、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
8、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
9、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
10、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
11、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
12、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
13、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
14、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。
15、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
16、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
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1）做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。
2）对各规章制度与岗位职责进行学习，特别是新入职队员的培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。
3）加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。
4）做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。
5）加大军事训练力度，在20xx年度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。
6）以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。
1、对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的。运行管理、维修与保养，确保小区的各项设备设施正常工作
2、加强对装修户进行监督管理。
3、向业主提供有偿服务。
1）环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。
2）要求保洁部制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。
3）要求保洁部按照开发商的要求进行。
4）继续加强客户服务水平与服务质量，业主满意率达到95%左右。
5）进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。
6）密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷与意见、建议。
7）完善客服制度与流程，部门基本实现制度化管理。
8）加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。
根据公司年度管理工作计划，20xx年的`工作重点还是继续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行，逐项整改完善。根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。配合开发商各项销售活动的开展，组织相关部门做好准备工作。
20xx年物管处将以务实的物业服务工作态度，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主服务，在服务质量提升中创出佳绩。
小区物业管理制度 11
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的`方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
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总则
第一条为规范小区机动车的停放与行驶，维护小区环境，保障小区内各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》和《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》等法律法规，结合本小区实际情况，特制定本办法。
第二条本办法由金桥湾清水苑小区（以下简称：小区）业主大会讨论通过，委托小区物业公司组织实施。
物业公司对车辆的管理是履行《物业管理合同》，小区内所有车辆使用人应接受物业公司车辆管理人员（以下简称：车管员）的行驶管理与停放引导。
第三条小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。小区车辆管理制度。停车费收入归小区全体业主共有。物业公司应有专人进行停车费管理，公开账目，并定期结算与公示收支情况。根据维修基金管理的有关规定，停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区维修基金账户，每年一次分摊到业主账户。欠缴或侵占停车费是损害全体业主利益的行为。
第四条将小区业主共有的停车位供车辆使用人停车的行为关系，不含有对车辆保管的义务与责任。提供良好的停车条件，营造有序的活动场所是小区各方共同努力的目标。
车辆进出管理
第五条小区安装停车场管理系统（以下简称：系统）实行车辆智能化管理。小区车辆管理制度。所有车辆进出小区必须持清水苑小区车辆ic卡（以下简称：ic卡）刷卡通行。车辆在通过大门道闸时必须一车一杆逐一进出，不得尾随前车冲卡。
第六条ic卡分为月卡、充值卡和临时卡三种。实行一车一卡制。ic卡不得转让或一卡多车。车卡不一致的车辆不准进出小区。
第七条月卡仅限小区居民及小区内单位工作人员持有，申办车位登记手续时领取，在有效期内使用。
第八条实行来访车辆登记制度。来访车辆应登记后领取临时卡，刷卡进入。驶离时在小区出口处验卡后交卡付费。小区居民和单位也可以选择使用充值卡，以免每次现金缴费验卡和进入登记的麻烦。固定车位车主不得使用充值卡。来访车辆当天再次进出小区凭缴费收据免缴费。
第九条前来小区执行公务的警车等车辆后出入小区可免缴费。
第十条领取月卡和充值卡需缴押金20元，无卡或ic卡遗失、超期和损坏的车辆无法进出小区，应及时办理相关手续。ic卡遗失、损坏应支付损失费30元。
第十一条非小区居民接送幼儿园入托幼儿的车辆不能进入小区。各类大中型车辆，装载有毒、易爆易燃等物品的车辆不经允许禁止进入小区。
第十二条小区车位满位，车管员应及时告示并拒绝其他外来车辆进入小区。
车辆行驶管理
第十三条小区主干道实行单向行驶。长岛路北大门为进口，只进不出；台儿庄路西大门为出口，只出不进。司机必须依照交通标识的指示路线行驶，不得逆向而行。
第十四条为了保持小区的安宁，小区内车辆不准鸣喇叭；晚间行车禁止使用远光灯；小区道路上不得试刹车、练习驾车、修理或清洗车辆等。
第十五条进出小区内车速不得超过每小时5公里。
车辆停放管理
第十六条车位的设置。停车位分为固定车位与临时车位二种，统一编号。固定车位标有车牌号，供小区居民和单位工作人员停车。临时车位无车牌号标志，主要供外来车辆停车。
第十七条车辆的`停放。小区车辆必须停放在指定的固定车位或临时停车位内。未经车管员同意，来访车辆不得占用固定车位。车位内不得停放自行车、电动车或堆放其他物品。
第十八条车位的申请。无欠费记录的车辆使有人，小区居民可持房产证或房屋租赁合同、车辆行驶证或购车发票等到物业公司办理固定车位申请登记手续；小区内单位工作人员持工作证或单位证明、车辆行驶证或购车发票办理固定车位申请登记手续。按登记先后顺序，先到先得原则安排车位。每套住宅居民只能拥有一个固定车位。对确需第二个固定车位的居民户，经批准后可以申请登记，按第二个固定车位的停车费标准缴费。但无车位居民应优先考虑。
第十九条车位的登记。车位申请确认后，车位使用人应及时办理登记手续：签订车辆停放协议，缴费，领取停车证（置于车辆挡风玻璃右侧内）与ic卡。手续办理不完备不能领取停车证与ic卡，也不得使用固定车位。
第二十条车位的变更。变更固定车位使用人仅限本户居住人，经物业公司同意后并按规定办理变更手续。
第二十一条车位的退还。车位为全体业主的共有资源，业主产权转让、租赁户更变等，应及时到管理处办理退还手续，不得擅自转让车位。一旦发现，将收回原使用车位并取消双方车位申请资格。车位退还后如再次申请须另行申请登记。
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为加强管理和监督，严明纪律，发挥管理的效应作用，创高效、优质的综合服务，特制定本制度。
一、遵守公司的工作纪律，按时上下班，不得迟到或早退，一个月内迟到或早退五次扣当月奖金的百分之五十。
二、有事离开，须有请假条，写明事由，一天内由管理处主任批准，一天以上须管理处主任签字，交公司领导批准；请病假须有医生证明，并于当天交给管理处主任；未经批准擅自离开工作岗位者，扣发当月奖金或十天平均工资，超过两天未返岗位者，按自动辞职处理。
三、工作时间，必须坚守工作岗位，并按质、按量完成各自职责。如检查到工作时间不在工作岗位范围内，按旷工处理，扣发当月奖金百分之二十或一天平均工资。
四、工作时间，不准看报闲聊，不准用通迅设备聊天，空闲时间应努力学习业务知识；如不能胜任本职工作或经常被用户投诉者，管理处可以书面报告公司给予换人或辞退。
五、因违反工作规程损坏设备、设施及用户财产，视损坏程度扣发奖金或照价赔偿。
六、严禁向住户和业主索取财物、吃拿或肆意刁难等不良行为。
七、管理处的设备、机器或工具未经主任以上同意，不准外借。
八、严禁在本住宅区内擅自承接工程。
九、依据法规严格妥善管理，须热情、主动、周到地为住户和业主提供高效的综合服务，不允许以粗暴或冷漠的.态度对待。
十、如有违反上述条款者，管理处有权将其行为记录在册，向公司提出扣发奖金或辞退的建议。
十一、工作时间必须穿戴整齐的工作服，佩带工作证，接受业主或用户的监督。
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（一）管理人员及专业技术人员配备方案
设管理处主任一名；公共事务管理员一名，保安六名；保洁员六名；维修工二名。
（二）员工培训方案，员工考核与奖惩机制
员工培训：
为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。
1、新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。
2、保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。
3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，兴行管理经验座谈会。
4、每季兴行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。
5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求从从达标。
6、每年组织现市内外的先进单位参观学习
7、有计划的`安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。
8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。
培训目标：
1、确保员工年度培训在150课时以上；
2、新员工培训率100%，培训合格率100%；
3、管理人员持证上岗率100%
4、特殊工种人员持证上岗率100%
5、员工年度培训率100%，培训合格率100%。
培训方式：
自学；自办培训班；外派学习培训；理论研讨或专题讨论；参观学习；岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：
火警应变；电力故障，上、下水管道爆破；雷暴和台风；百法聚集滋事，处理可服物体与恐吓电话；处理本小区客户投诉；违例或遗弃车辆；收获财物。
员工考核与奖惩：
1、录用与考核
（1）录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用3个月。
（2）考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：
a、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。
b、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。
c、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。
d、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。
e、对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。
2、淘汰机制
在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。
（四）员工着装、标志
1、公司将在管理处采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。
2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。
3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。
4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。
5、必须佩带有公司统一标志的服饰。
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一、卫生许可证、从业人员健康证、培训合格证必须齐全有效，卫生许可证及公共场所卫生信誉等级牌要悬挂在醒目处。
二、环境应整洁、明亮、舒适。随时清扫地面废弃物，并有专门容器存放。
三、应有消毒设施或消毒间及消毒药械。
四、工作人员操作时应穿清洁干净的工作服，在美容前双手必须清洗消毒，清面时要戴口罩。
五、理发用大小围布要经常清洗更换，脸巾应清洁，每客用后应清洗消毒。
六、美容工具、理发工具、胡刷等顾客用品用具用后应消毒。理发工具应采用无臭氧紫外线消毒。清洗消毒后的工具应分类存放。
七、对患有头癣等皮肤传染病的顾客要有专用的理发工具，并有明显标志，用后及时消毒，并单独存放。
八、配备机械通风设施，加强室内通风换气。
九、供顾客使用的`化妆品应符合《化妆品卫生规范》，美容用唇膏、唇笔等应做到一次性使用。
十、公共场所卫生管理档案有专人(或兼职)负责，分类存放在资料盒(袋)内，随时备查。
十一、卫生部门的监督意见书、采样记录、检验报告、处罚文书及本单位建立的卫生管理制度、日常检查记录、奖惩意见等及时归档。
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