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商业地产运营如何做好管理

时间：2024-05-18 09:20:33 林强管理我要投稿

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商业地产运营如何做好管理

　　导语：商业地产以经营业绩论成败。一个商业地产如何运营成功，品牌化、模式化、资产化是其关键因素(KSF)。商业地产往往是某一个细节就毁了一个项目。做商业地产如果只是卖土地加上建筑，再是利润，是卖不掉的，没有产生一种商业价值，这种商铺会变成伤害商铺。

　　商业地产运营如何做好管理 1

　　一、学会融资。

　　规避风险，资本运作。新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。

　　如果商业定位不准确、商业人气淡，就势必造成投资的风险，为规避风险：

　　一是商业和地产在开发初期牵手商业。

　　形成地产大鳄商业巨头的商业地产开发模式，引起了众多企业和消费者的关注。只有商业和地产的有机结合，才能支持商业地产健康发展。

　　二是先融资后投资。

　　商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期到旺盛期五年是不可少的，在中国商业地产的融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。第一是卖掉一部分，边卖边开发,这是一个融资渠道。第二利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企业的合作，转嫁一部分风险。同时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的速度。

　　三是业态组合规避风险。

　　前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气;但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

　　二、建立复合型商业运作模式。

　　商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合运营模式。尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。二是所确定的业必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心;三是特色定位。因为项目的定位是开发的'前提;特色是可以体现在很多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。

　　三、建筑风格的良好合理设计

　　由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准，国内的许多开发商在产品规划过程中，往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作，许多大型商用物业存在设计硬伤，如物业净空层高偏低，楼面荷载力不够，货梯不够吨位，未考虑自动斜行电梯安装位等等，以致众多商用物业根本无从谈起商业空间与实际经营需求的匹配了。

　　四、专业的统一管理;提升商业价值。

　　为解决环保、治安、运营等各项问题，建立市场统一的整体VI形象，包括统一市场整体经营理念，市场内外导示系统及场内外宣传等;统一的经营布局如市场各楼层及平层不同区域，由物管根据不同业态业种特性加以有机规划组合。统一的营销策划包括全年节假日、重大节庆日、行业旺、淡季营销推广活动的统一策划与组织，广告宣传及内外整体气氛的营造;统一物业管理包括市场的公共区域及交易环境秩序维持，治安防范、消防安全等;统一公共区域环境美化布置，清洁保洁及绿化养护;统一设备、设施的维护管理。

　　五、建立电子商务平台;实现线上线下互动。

　　互联网电子商务的开放性、辐射力、低成本、高效率的点，买卖双方在网上直接交易，缩短了供求之间的距离，使交易范围急剧放大;大量减少中间环节，降低销售成本和购买成本。充分发挥这种新型的贸易形式所具有的价值，促使高速发展的市场经营与信息化结合起来，以信息化带动整体运营体系，发挥网络平台优势，实现市场最终的跨越式发展。在业态、经营形式上互补互动，形成国际国内、网上网下良性循环的交易大平台。良好的物流系统顺畅物流交通体系，统一到位的商业管理，为市民和商家营造了一个舒适、现代的采购空间，创造了理想的一站式批发零售中心。

　　六、先招商、经营后销售。

　　没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，按照招商、经营和销售的循序进行，才能真正实现对市场的发展，乃至兴旺。有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。

　　七、先品牌后赚钱是商业地产的品牌策略。

　　商业地产发展到今天，我有一个很强烈的理念，商业地产的开发实际上是一个品牌开发的过程。当商品供应量很大的时候，他的品牌就会有价值，中国出了这么多的服装，绍兴都是服装城，但你买了一百件还不及一个LV包的价格，这就是品牌的效应。中国品牌想占有一席之地，想取得利润，如果缺乏品牌利润，成功的可能性比较小，商业地产要取得市场的共识，你只要取得了市场的共识之后，才能取得成功。商业地产品牌开发过程是：合理定位、突出个性、要融入城市文化系统、注重盈利、创造经典、开发实化、资产优质化、商业地产的品牌推广。要丝丝入扣，关心到每一个细节。

　　商业地产管理人员如何管理

　　一、人员管理

　　现场是一个复杂的运营系统，需要各类专业人才的协作。管理人员首先应明确各岗位的职责和要求，并制定合理的人力资源计划。在招聘过程中，要注重候选人的专业背景、技能和团队合作精神，确保选人用人的公平性和有效性。同时，建立健全的培训和晋升机制，激发员工的潜能和积极性。

　　二、商铺管理

　　商铺是商场的重要组成部分，管理人员应重视对商铺的管理。首先，要对商铺进行合理的布局和规划，确保品类齐全且符合市场需求。其次，要制定严格的招商政策和审核流程，确保引进的商家具有较高的品质和良好的信誉。最后，管理人员应对商铺的日常运营进行监督和指导，确保商铺合规经营、服务优良。

　　三、营销策略

　　营销是商场吸引客流的关键。管理人员应根据市场需求和竞争情况，制定针对性的营销策略。例如，可通过举办各类促销活动、会员制度、积分兑换等方式吸引消费者。同时，要注重线上线下的融合，利用互联网技术提升商场的知名度和影响力。此外，管理人员还应积极关注新兴消费趋势，不断调整和优化营销策略。

　　四、财务管理

　　财务管理是商场运营的核心环节。管理人员应建立健全的财务制度，确保财务数据的准确性和透明度。通过合理的预算管理和成本控制，降低运营风险，提高商场的盈利能力。此外，管理人员还应关注资金流的稳定性，制定合理的融资策略，确保商场的资金需求得到满足。同时，要对各项财务数据进行深入分析，为决策提供数据支持。

　　五、总结与展望

　　商业地产管理人员在管理商场过程中，需从人员管理、商铺管理、营销策略和财务管理四个方面入手，全面提升商场的运营效率和盈利能力。在未来的发展中，随着科技的不断进步和消费市场的变化，商业地产管理人员还需积极探索新的管理模式和方法，以适应市场的需求和变化。例如，可利用大数据和人工智能等技术提升商场的运营效率和服务质量；通过引入共享经济和体验式消费等新兴消费模式，满足消费者日益多样化的需求；通过绿色建筑和智能建筑等技术手段，提升商场的环保性能和可持续性。让我们一起打开脑洞，想象一个充满创新与活力的商场未来！

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